テキサスで見つけた不動産、三つの「歪み」 --- 内藤 忍

2014年02月02日 15:44

アメリカ・テキサスのコーパス・クリスティという街に来ています。ここ1年の間にもう3回目。プノンペンと同じように、マイナーな街なのに、すっかり馴染んでしまいました。今回も不動産の視察が目的です。

時差ボケがかなり辛いのですが、現地時間のお昼(日本時間の早朝3時)に飛行機で到着して、そのまま午後の視察を開始しました。今はこちらの夕方になりますが、ベッドに横になるとそのまま眠ってしまいそうです(笑)。

半日で10物件近くを駆け足で見学しましたが、やはり実物資産投資の最大の魅力は「歪み」です。


「歪み」とは、本来のあるべき価格に比べ、極めて割安(あるいは割高)に価格が設定されている状態です。株式市場や為替市場では、歪みが発生してもそれは短期間に解消されてしまいます。例えば、同じ株式の銘柄が、東証で1000円なのに大証では800円ということはありません。そんな状態が続いていたら、大証で800円で買って、東証で1000円で売り人が続出しますから、価格はその間に収れんしてしまいます。

ところが、不動産のような実物資産は、そんな価格が歪んだ状態が長期に渡り放置されているケースが珍しくないのです。

コーパス・クリスティのような街の物件には

1.全米の不動産価格の上昇が地方に波及するまでのタイムラグによる「歪み」
2.現状の一般的な賃貸価格を知らず、安いまま貸しているオーナーがいることによる「歪み」
3.手入れをしないで、物件評価が割安に放置されてしまっている「歪み」

が、比較的簡単に見つかるような気がしました。

逆に言えば、そのような物件を見つけて、値上がりする前の価格で手に入れたり、購入してから家賃収入を市場価格並みに引き上げたり、リノベーションをかけてバリューアップして売却したりすれば、投資のリターンが期待できるということです。

シエールガスだけではなく、製造業の進出などによって賃貸マーケットの需要は極めて高い状態が続いている街。その割には、貸し手であるオーナーの価格設定が全体に甘いのです。

賃貸物件の契約年数は通常1年ですから、1年以内に家賃の見直しを申し入れることができます。そしてお金をかけてリノベーションすれば、建物価値も上がりますし、次のテナントの家賃もさらにアップさせることができるのです。

明日も同じエリアをさらに見学しますが、投資のオポチュニティに溢れた街というイメージを今回も持ちました。

では、これからテキサスステーキを食べに行ってきます(ディナータイムですw)。

編集部より:このブログは「内藤忍の公式ブログ」2014年2月2日の記事を転載させていただきました。オリジナル原稿を読みたい方は内藤忍の公式ブログをご覧ください。


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