これから日本の不動産を買う人が「付き合うべき会社」の条件 --- 内藤 忍

2014年05月06日 10:56

パーソナル・コンサルティングの利用者の方や、毎週金曜日に配信している「資産デザイン研究所メール」の読者の方に、日本財託が販売している東京23区の中古マンションをご紹介することがあります。今年1月に、同社の重吉社長とお会いして、経営理念やビジネスモデルに共感し、私自身も投資対象として検討を始めました。紹介を始めて、まだ3か月ですが、既に、30名以上の方にご紹介し、10名以上の方が実際に投資を始めています。


玉石混交の日本の不動産への投資に関しては、経験のない素人が、自分で物件を選択しようと手を出すと危険だと警告しています。しかし、こんな条件を満たす会社が紹介するのであれば、検討しても良いと思っています。

条件1 販売だけではなく、賃貸管理もやっている会社の物件
投資用マンション販売業者は数えきれないほどの会社があります。しかし、そのほとんどは販売会社で、購入した後の管理はやってくれません。賃貸管理までやらない会社は、とにかく売ることだけに熱心で、商品の品質は2の次になりがちです。自社の販売物件の管理をする会社なら、投資家との長い付き合いになりますから、粗悪な物件を売ろうとは思わないのです。

条件2 10年以上同じビジネスを続けている会社
長い歴史のある会社ということは、評判が良く、既存の顧客との良好な関係を維持していることが想像されます。新参の会社が悪いとは限りませんが、参入が簡単にできる不動産販売業界では、歴史があり、評判が良い会社とお付き合いすることが大切です。

条件3 空室率の低い物件に特化している会社
日本全体では賃貸物件の空室率は20%近くあります。しかし、東京23区の特定のエリアに絞りこめば、人口増加エリアで空室率を下げることができるのです。日本財託のように、23区の中でも独自のデータから特定のエリアを除外し、空室率1%以下という驚異の実績を実現している会社もあります。13000戸を実際に管理しているという、情報とノウハウが無いと実現できない実績です。

条件4 新築では無く、中古だけを取り扱っている会社
日本人は不動産の新築信仰が強いのですが、投資用不動産は新築で買うと割高で利回りが合いません。また、テナントが入るかどうかわかりませんから、避けるべきだと私は思います。中古のバリュー物件を厳選して提供している会社とお付き合いすべきです。

条件5 信頼できる担当者がいる会社
どの会社とお付き合いするかも大切ですが、担当者によっても対応は変わってきます。私が担当をお願いしている日本財託のAさんは、ナンバーワンセールスマンですが、無理な営業は一切しません。お客様のニーズに合った物件が出てきた時に、ピンポイントに紹介する。だから、安心してご紹介できるのです。

私が紹介した方はすべてAさんに担当をお願いしています。

日本財託は上記の条件をすべて満たしています。そして取り扱っている東京23区にある中古の投資マンションは99%以上が満室で、利回りはネット利回りで現状5%前後です。とすれば、10年保有すれば、投資金額の半分が家賃として返ってくる計算になります。つまり、10年後に万が一半額まで値下がりしても、収支トントンということです。

一定の利回りを確保でき、空室リスクの低い物件を、信頼できる会社の信頼できる担当者に「目利き」してもらい、納得して購入する。既にテナントの入っている物件であれば、購入後直ちに家賃が毎月入ってきます。

投資金額は1000万円以下から可能。複数の物件をまとめて購入する人もたくさんいます。物件を分散させて、管理はまとめて依頼できるからです。

ブログをお読みの方で、ご興味ある方は、お問い合わせフォームから「日本財託の件」と書いて、ご連絡ください。Aさんをご紹介します。

編集部より:このブログは「内藤忍の公式ブログ」2014年5月6日の記事を転載させていただきました。オリジナル原稿を読みたい方は内藤忍の公式ブログをご覧ください。


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