海外不動産を始める前に確認したい「5つのポイント」 --- 内藤 忍

2014年11月10日 19:17

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マニラの不動産視察の一日でした。朝5時にセブのホテルのロビーに集合。早朝のフライトで、8時にマニラに到着。早速、マニラの高級住宅地ロックウェルから視察開始です。


アジア開銀やJICA、大手商社などの日本人駐在員に人気の高いロックウェル。14年が経過したという中古の物件もメンテナンスが行き届いていて、充分投資対象として魅力的でした。新しく建設されるプロジェクトの売れ行きも好調。ロックウェルブランドはフィリピンでは高く評価されているようです。

このような、モデルルームを見るだけで、うっとりしてしまうような超高級物件を見る時に気を付けなければいけないことは、「自分が住みたい」ということと「投資対象として魅力的」ということを分けて考えることです。

一般に不動産は、高級な物件になるほど利回りが下がる傾向があります。例えば、東京の賃貸利回りは、山手線の外側にあるワンルームのような賃貸マンションなら5%程度ですが、港区の100平方メートルを超えるような高級賃貸マンションになると2~3%に利回りが下がります。高級物件になると、投資目的ではなく、欲しいから買うという投資尺度を無視した購入層がいるので、価格が高くなり利回りが下がってしまうのです(それ以外にも投資リスクの反映や、値上がり益期待などの理由もあります)。

利回りが高いということは、貸し手の方が借りてより有利
利回りが低いということは、借り手の方が貸し手より有利

ということです。

そのような環境下であれば、利回りの高いエリアで不動産投資をして、利回りの低いエリアで賃貸に住むのが合理的な選択です。

5000万円で10%の利回りの場所があれば、年間500万円の家賃です。それを自分が住んている利回り5%のエリアの家賃に使えば、(税金やコストは考慮しないとして)1億円の物件に住めることになります。

ワイン投資の銘柄選びでは「美味しいワイン」ではなく「値上りするワイン」を見つけなければなりません。

不動産投資も同じです。自分が住みたい場所は賃貸して、投資対象として魅力的な場所から得られる家賃を支払いに使う方が、理にかなっています。

自分が住みたいかではなく、その物件にどんな人に住んでもらえるのかを想像する。そんな投資家としての冷静な視点を常に持ち合わせていたいものです。

編集部より:このブログは「内藤忍の公式ブログ」2014年11月10日の記事を転載させていただきました。オリジナル原稿を読みたい方は内藤忍の公式ブログをご覧ください。


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