東京の人口減少はいつから始まるのか ?

2017年04月01日 11:30

不動産投資を国内で始めるなら、「都心・中古・ワンルームから」というのが私の強い確信です。その理由は人口動態にあります。

日本全体は既に人口減少フェーズに入っています。全国47都道府県の中で、他県からの人口流入が圧倒的に多いのが東京都。その中でも23区に人の流れが集中しているのです。東京都が先月末に発表した将来の人口予想に関するデータ(写真)は、不動産投資を始めようと言う人に有益な情報を提供してくれます。

東京の総人口はこれから10年以内にピークを迎え、減少に転じると予想されています。しかし、これは多摩と島しょを合わせた全体での数字で、東京23区だけを取り出すと、15年くらいは人口が増加を続けます。さらに、都心3区(千代田区、中央区、港区)になると、これから20年以上人口増加が続く見通しです。

不動産の価格や賃料は需要と供給で決まりますから、人口動態から需要だけを予想しても分析としては不十分です。需要が増えても供給がそれを上回る勢いで増えれば、価格に下落圧力がかかるからです。

また、駅からの利便性や広さ(ワンルームかファミリータイプか)などの複数の要因によって、それぞれの住宅に対するニーズは変わってきます。「人口増加=良いエリア」と短絡的には判断できないのです。

とは言え、人口がそもそも増えなければ住宅需要も増えない訳ですから、人口減少地域に不動産を保有するのは基本的に避けた方が良いというのは事実です。

今回のデータを見ると、東京の中でも都心3区に不動産を持つべきと思うかもしれません。しかし、既に都心3区は不動産価格が高騰し、ファミリー向けのタワーマンションなどは供給過剰と相続税バブルの崩壊から価格がピークアウトしていると思われます。またローンを借りてワンルームマンション投資をする人にとっては、賃貸利回りも4%を切るレベルまで低下して、キャッシュフローをプラスにするのは難しくなってきています。

このエリアは、資産性を重視するシニアで、現金や預金を不動産に振り向けて投資しようと考えている人にとっては魅力的な投資対象だと思います。お金を借りて収益性を重視する投資家は、別の戦略を考える必要があります。

いずれにしても、これからの中古ワンルーム投資は「東京のどこに買うか」がテーマになっていくはずです。関心のある方は、4月8日のセミナーにご参加ください。

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※内藤忍、及び株式会社資産デザイン研究所をはじめとする関連会社は、国内外の不動産、実物資産のご紹介、資産配分などの投資アドバイスは行いますが、金融商品の個別銘柄の勧誘・推奨などの投資助言行為は一切行っておりません。また投資の最終判断はご自身の責任でお願いいたします。


編集部より:このブログは「内藤忍の公式ブログ」2017年4月1日の記事を転載させていただきました。オリジナル原稿をお読みになりたい方は内藤忍の公式ブログをご覧ください。

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内藤 忍
資産デザイン研究所社長

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