「持ち家」と「賃貸」どちらが得か?

2018年04月03日 06:00

全国で空き家問題が噴出している。にも関わらず、日本人の多くは「持ち家」を持とうとし、銀行も住宅ローン融資に積極的だ。

はたして「持ち家」と「賃貸」、どちらが得なのか?

まず、シンプルに同じ建物を賃借して住んだ場合と、手持ち資金で買った場合を比較すると、「持ち家」の方が確実に得だ。GDPの構成要素に「帰属家賃」があるように、「持ち家」というのは自分が買った不動産を自分に貸しているのと同じだ。

他人に貸す場合には、空室や家賃滞納リスクがあるが、自己物件を自分に貸す場合はそのようなリスクはない。
家主はそのようなリスクも賃料に組み込むので、その分賃料は割高になる。

もっともこの比較は、相当長期間(場合によっては死ぬまで)住み続けることが大前提だ。
住み替えの必要に迫られたとき、物件価格が暴落していると莫大な売却損が発生する。

逆に高騰していれば売却益が発生するが、譲渡所得税が課せられる。住宅ローンを借りて「持ち家」を手に入れた場合は、問題はさらに複雑化する。
失業や給与カットなどでローンが支払えなくなると、せっかくの「持ち家」を手放さざるを得なくなる。

売却価格でローン残高が賄えればまだしも、物件価格が下落していると、差し引き借金だけが残るケースも少なくない。
30年先の収入まで当てにしてローンを組む人がいるが、私には筋金入りの勇気の持ち主としか思えない。

では、空室等のリスクを上乗せした高めの家賃を支払いながら、ずっと賃貸生活をするというのはどうか?
収入が少なくなれば身の丈に合った賃貸住宅に移ればいいので柔軟性はある。

しかし、高齢になると賃貸住宅に入居できなくなるというリスクがある。
ほとんどの家主は高齢者には部屋を貸したがらない。

高齢者は死亡リスクが高いし(死に方によっては事故物件になる)、退職していると家賃滞納リスクが高くなるからだ。
貸す前に、前年度の年収証明書を提出させる家主も少なくない。

空き家問題と同時に、高齢者ホームレス増加が問題となっているのはこのような事情があるからだ。

このように、「持ち家」と「賃貸」のどちらが得かは一概には判断できない。
一般論として、家族構成が変わりそうな場合(幼い子供たちが複数いるとか両親と同居しているケース)は、「賃貸」の方が柔軟に対処できるだろう。

居住人数の増減によっては「住み替え」が必要になるからだ。

また、将来の家族構成が変わる見込みがなく自己資金で一括購入できるのであれば、「持ち家」の方が得になる可能性が大きい。銀行に預けておいても大した利息は付かないし、「持ち家」という不動産は分散投資の効果もある。

もちろん、鉄道もバスも通らなくなる場所を買うのは論外だが。

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荘司 雅彦
講談社
2006-08-08

編集部より:このブログは弁護士、荘司雅彦氏のブログ「荘司雅彦の最終弁論」2018年4月2日の記事を転載させていただきました。オリジナル原稿をお読みになりたい方は荘司氏のブログをご覧ください。

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