不動産投資は早くやった方が良い「3つの理由」

2018年05月09日 11:30

先月購入した都内の区分所有物件(写真)は、空室状態でしたが、テナント募集したら想定以上の賃料で申し込みが入り、今月から早速家賃収入が得られることになりました。

提携ローンではなく取引銀行から低利で借りることができ、低金利の見返りに頭金を多めに入れたため、家賃から管理コストやローン返済を差し引いても、毎月3万円以上のキャッシュフローが得られます。さらに、ローンの元本も毎月5万円以上減っていきます。

今月もまた、都内に別の物件を購入予定です。

国内不動産については、最近の「かぼちゃの馬車問題」でリスクに対して過敏になり、投資に二の足を踏んでいる人も多いと思います。

また、東京の不動産は割高、あるいはオリンピックの後で暴落すると言った予想をする「専門家」もいたりして、不安になる気持ちもわかります。

確かに、今後も価格が上昇すれば、それに越したことはありません。しかし、私は不動産価格がもし下がったとしても、早く不動産投資を始めた方が良いと考えています。それには理由があります。

理由1 若い方がお金を借りる力がある
ローンを組んで購入する場合、借り入れ期間は重要ですが、これは年齢による制限があります。年収や資産規模によっても変わりますが、何といっても年齢が大きな要因になります。35年ローンの場合、最終返済79歳とすると、44歳までしか借りることはできません。1年経つ毎に借入できる期間も1年短くなっていきます。

また、会社をやめてしまうと、お金を使う借りる力は無くなってしまいます。

50歳前後の投資家が「あと10年早くはじめていたら・・・」と悔やむのはタイミングの問題ではなく、お金を借りる力が衰えてきたことを実感するからです。

理由2 早く始めれば、早く返済が終わる
同じ35年ローンでも、30歳で始めれば、65歳で返済は終わります。繰り上げ返済すれば、もっと早く完済できます。ところが、44歳だと最終返済は79歳。ローンを完済すれば、手取り家賃がすべて自分の毎月の収入になります。そんな状態を早く実現するには、早く始めることが第一なのです。

理由3 金利差を長く享受出来る
借入金利は、今後どうなるか予想は難しいですが、しばらくは現状の低金利が継続すると思われます。とすれば、早く始めれば、その分長く金利差から収益を得ることができるのです。

国内の不動産投資の目的は値上がり益ではなく、金利差から毎月得られるインカムゲインです。もし、不動産価格が下落したとしても、それよりもインカム収益の方が大きければ、トータルではプラスになります。

今回購入した物件でいえば、毎月手取りのキャッシュフローとローンの元本返済で8万円以上の収益があります。つまり1年で価格が100万円下がったとしても、収益的にはプラスマイナスゼロということです。5年なら500万円、10年なら1000万円の下落まで耐えられます(金利水準や家賃が変わらないとして)。

このように頭の中を整理すれば、当たりもしない価格の予想に耳を傾けるより、早く始める方が価値があると考えられないでしょうか?

資産デザイン研究所で主催する、東京の不動産投資に関するセミナーは、5月開催は全て満席になってしまいました。

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※内藤忍、及び株式会社資産デザイン研究所、株式会社資産デザイン・ソリューションズは、国内外の不動産、実物資産のご紹介、資産配分などの投資アドバイスは行いますが、金融商品の個別銘柄の勧誘・推奨などの投資助言行為は一切行っておりません。また、投資の最終判断はご自身の責任でお願いいたします。


編集部より:このブログは「内藤忍の公式ブログ」2018年5月9日の記事を転載させていただきました。オリジナル原稿をお読みになりたい方は内藤忍の公式ブログをご覧ください。

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内藤 忍
資産デザイン研究所社長

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