不動産投資の「最大のリスク」は回避できる

2018年08月23日 11:30

不動産投資には様々なリスクがあります。例えば、家賃の下落や空室といった保有物件の収益性の低下。あるいは、借入を活用した場合、金利上昇リスクもあります。

しかし、家賃下落リスクや空室リスクは人口動態を把握して、需給環境が今後10年単位で悪化しないエリアを選べば、問題ありません。実際、管理会社のデータでは、東京23区の区分ワンルームマンションの入居率は99%前後とほとんど満室で、都心主要部では家賃が上昇しています。

借入金利の上昇リスクはゼロではありませんが、国内の物価上昇率は低迷したままで、日銀は将来の物価上昇率の予想値を下方修正しました。このような環境下で現状の金融緩和環境が急変するリスクは低く、低金利は当面継続すると予想されます。

このような収益性の低下と借入金利の上昇よりも考慮すべき「最大のリスク」は、災害によって物件が棄損するリスクです。

日本経済新聞の記事に、東京東部の江戸川区、足立区、葛飾区、墨田区、江東区の「江東5区広域避難推進協議会」が発表した荒川と江戸川が集中豪雨で氾濫した場合の被害想定マップが掲載されています。それによると、最大で人口の9割を超す約250万人が住む地域が床上浸水して、1割の地域は2階まで浸水するいう衝撃的な予想が示されています(地図も同紙から)。

不動産投資にとっては大きな脅威ですが、このような災害リスクはリスクのある地域を避ければ回避することが可能です。

上記の水害リスクであれば、マップを見てエリアをチェックし、危険と思われるエリアを避ければ良いのです。

災害は集中豪雨だけではありません。地震であれば活断層マップ、それに伴う火災などのリスクに関してはハザードマップといった公開されている情報を使ってチェックをすればよいのです。

不動産は実物資産ですから、金融資産には無いリスクが存在します。しかし、これらのリスクは、公開情報をチェックするだけで、自分で回避する方法を見つけることが可能なのです。

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※内藤忍、及び株式会社資産デザイン研究所、株式会社資産デザイン・ソリューションズは、国内外の不動産、実物資産のご紹介、資産配分などの投資アドバイスは行いますが、金融商品の個別銘柄の勧誘・推奨などの投資助言行為は一切行っておりません。また、投資の最終判断はご自身の責任でお願いいたします。


編集部より:このブログは「内藤忍の公式ブログ」2018年8月23日の記事を転載させていただきました。オリジナル原稿をお読みになりたい方は内藤忍の公式ブログをご覧ください。

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内藤 忍
資産デザイン研究所社長

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