都心・中古・ワンルームは、これから買っても遅くない「理由」

2019年07月28日 14:00

都心中古ワンルームマーケットが再び人気化しています。その理由は金融機関が融資に積極的になっているからです。

写真はとある販売会社が作成したものですが、例えばクレディセゾンは、キャンペーン金利として最低年1.6%で貸し出しを始め、最長45年ローンを取り扱っているオリックス銀行、築年数の古い物件にも長期の貸し出しを行うSBJ銀行など、借入の選択肢も増えてきました。

「2000万円問題」によって日本人の間にお金に対する不安が高まり、今まで不動産投資に興味を持たなかった人たちがマーケットに大量に流入してきています。

需要が高まるとともに、価格が上昇し、賃貸利回りは下がってきています。それだけではなく、中古市場の流通数が減って、好立地の物件が手に入りにくくなりました。

このようなマーケット環境に懸念を示してる人もいます。高くなりすぎたから、静観して価格が調整するのを待った方が良いという意見です。

確かに、金融機関が融資に消極的になれば、価格は調整するでしょう。

しかし、そのような物件価格が下がったタイミングで、融資がつかなければ、自己資金の少ない人は購入することができません。下がっても買えなければ意味がないのです。

投資用不動産で大切なのは、目先の物件価格の動き(キャピタル)よりも、家賃収入(インカム)の安定性です。もし、価格が下がったとしても、家賃が安定して入ってくれば、キャッシュフローを手に入れながらマーケットの回復を待つことができます。物件価格が意味を持つのは、物件を売却する時ですから、かなり先の話です。

インカムに関しては、東京23区のワンルームの家賃は上昇傾向です。単身者の世帯数は、これからも増加していき、さらに外国人の留学生や労働者も流入が期待できます。一方で、新築のワンルームマンションは土地価格の高騰で、建設が難しくなり、供給数が減少しています。また東京23区にはワンルームマンション条例があり、建設が規制されています。

需給がタイトですから、空室や家賃の下落は当面心配する必要はありません。

賃貸利回りと借入金の金利差から収益を上げ、団体信用生命保険で死亡保険も手に入れ、借り入れによって将来のインフレに備えることができる。

「お金を借りる力」を持つ人にとっては、現状のマーケット環境でも、都心中古ワンルームマンションは極めて有利な投資対象ではないかと思います。

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※内藤忍、及び株式会社資産デザイン研究所、株式会社資産デザイン・ソリューションズは、国内外の不動産、実物資産のご紹介、資産配分などの投資アドバイスは行いますが、金融商品の個別銘柄の勧誘・推奨などの投資助言行為は一切行っておりません。また、投資の最終判断はご自身の責任でお願いいたします。


編集部より:このブログは「内藤忍の公式ブログ」2019年7月28日の記事を転載させていただきました。オリジナル原稿をお読みになりたい方は内藤忍の公式ブログをご覧ください。

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内藤 忍
資産デザイン研究所社長

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