知ってる?マンション購入で抑えたい最寄り駅と資産価値

2019年01月26日 06:00

中古マンション市況がアツい。「買うのはオリンピック前がいいのか後がいいのか?」「買ったあと値下がりしにくい物件の条件とはなにか?」「売主に『イエス』と言わせる値引き交渉の仕方とはなにか?」。これらの問題をクリアする方法はあるのか。

今回は、『マイホームは価値ある中古マンションを買いなさい!』(ダイヤモンド社)を紹介したい。著者は日下部理絵(くさかべ・りえ)さん。マンション管理組合の相談や顧問業務にあたり、数多くの調査を通じて中古マンションの実態に精通する。

主な著書に、『マンション理事になったらまず読む本』(実業之日本社)、『マンション管理組合・管理会社これからのマンション管理ガイド』(ぱる出版)、『マンションの設備・管理が一番わかる』(技術評論社)などがある。

最寄り駅と資産価値の分析方法

マンションの最寄り駅は、資産価値に大きく影響する。日下部さんは、人気駅と隣接する駅は、人気駅を利用しやすく価値も安定していると解説する。

「複数の鉄道路線が乗り入れている駅や、始発や終点となる駅も価値は高くなります。イメージとしては、新宿や北千住です。さらに人気駅が点在する路線と人気駅が少ない路線では、人気駅が点在する路線の方が価値は高くなります。このように駅の人気も、立地の優位性に影響を与えます。」(日下部さん)

筆者の知人は、丸の内線の方南町駅徒歩圏内に中古マンションを買った。方南町駅は丸ノ内線支線駅として珍しい3両編成の車両が行き来する路線。しかし、数年前に池袋からの直通が出来ることが公表された。その効果もあり、現在、マンション価格は購入時の2倍近くに伸びている。リノベーションも完了したのでさらに伸びる可能性もある。

吉祥寺は住みたい町の上位にランクすることで知られている。三鷹台くらいまでなら吉祥寺駅徒歩○分と記載されるのが一般的である。ほかにも、新橋界隈なら新橋駅徒歩○分とは書かずに、銀座駅徒歩○分と書く。外苑前駅徒歩○分ではなく、表参道駅徒歩○分と書く。駅の人気が、立地の優位性に影響を与えることの分りやすい事例といえる。

「また、国土交通省や自治体のホームページに『立地適正化計画制度』という、10年後や20年後のエリアに影響する計画が掲載されています。この計画で『居住誘導地域』とされているエリアは、これまでの居住地を見直し、地域内に駅やバスターミナルなどのインフラを集約する予定の地域です。」(日下部さん)

「そのため、この地域内に人口が集中することになるので、地域外では住環境の質が低下し、資産価値も低下する可能性があります。希望するエリアが含まれているかどうか確認しておきましょう。」(同)

「見えない情報」がもっとも大切

本書では、主に価値ある中古マンションの見立てについて書かれている。首都圏新築と中古マンションの価格差が拡大(数千万)している地域がある。このような情報を知らずにマンションを購入すると「ババ」をつかむ危険性が高くなる。東京オリンピックの前後でマンションを購入しようと考えている人には必読すべき一冊といえる。

また、本書では触れられていないが、マンション購入に欠かせないのが「見えない情報」である。筆者の知人は2000年頃、大久保駅界隈のマンションを購入した。当時は比較的安価に購入できた。その後、韓流ブームの影響で同地域の物件は軒並み高騰する。すでに20年が経過しているが、購入価格をはるかに凌ぐ高値を維持し続けている。

尾藤克之
コラムニスト、明治大学サービス創新研究所研究員

※新刊情報(筆者11冊目の著書。発売2週間で3刷)
即効!成果が上がる文章の技術』(明日香出版社)

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コラムニスト、明治大学サービス創新研究所研究員

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