ダッカで実感した「リスクを取らなければ、リターンは得られない」 --- 内藤 忍

2014年07月05日 11:38

バングラデシュのダッカに到着しました。バンコクからは飛行機で3時間足らず。しかし、到着するとやはり文化の違いを感じます。

タイは仏教文化ですが、バングラデシュはイスラム文化。しかも、丁度ラマダンの時期に重なっていることもあり、以前ダッカに来た時より、さらにイスラムの香りを感じます。空港を出た瞬間に見えてくる、たくさんの人、人、人! リキシャと車が混沌としている風景は、やはりダッカならでは。とてつもないエネルギーを感じます。


ホテルにチェックインした後、早速開発エリアであるボシュンドラを視察しました。ここは、ダッカの中心部からほど近いにも関わらず、これから開発の進むエリア。A地区からP地区まで順次開発されています。A~Dといった古いエリアは既に多くのコンドミニアムやオフィスビルが建ちあがり、価格も急騰しています。

F地区に建設中のコンドミニアムを見学しましたが、こちらのオーナーは日本人の起業家の方。昨年購入した土地に、現地のデベロッパーとレベニューシェア(完成時に土地と建物の価格比率で物件を按分する方法)で建設しているものです。6フロアあって、150平方メートルの1フロアを1200万タカ(約1600万円)で販売しています。

さらに奥のN地区にも行きましたが、このエリアはまだ何も建物の無い更地です。電気や水道は引かれていますが、まだ開発許可を得られていません。1カタ(約20坪)で300万タカ(約400万円)ですから、1000万円台前半でコンドミニアム建設に必要な最低限の土地を確保できます。

開発許可が得られていないということは、将来建設できないリスクがあるということです。しかし、もし開発許可が下りれば、その時点でリスクファクターが1つ減った分、価格は上昇するはずです。そして、その次にコンドミニアムを建てるとすると、今度はデベロッパーの完成リスクが存在します。これも、完成した時点で、リスクが減った分、また価格は上がるはずです。

ボシュンドラの不動産を見ていると、開発が終わったA~Dのようなエリアはリスクが低く、その代わり低リターン。N地区のような、まだ未知の部分があるエリアはリスクが高い分、大きなリターンの可能性があることがわかります。

開発許可が下りていて、デベロッパーの完成リスクが無く、テナントも決まっている。そんな物件は、利回りが低く、既に価格が高くなっていますからアップサイドは限られています。逆に、様々なリスクを持ったエリアの物件であれば、リスクファクターがクリアされる毎に、それが価格の上昇につながっていくのです。

投資とは、リスクとリターンのトレードオフであることが、よくわかります。

1人当たりのGDPはまだ1000ドル程度ですから、タイに比べると5分の1、マレーシアの10分の1です。そして日本に比べると圧倒的に低いインフラの整備状況。そんな情景を見ていると、大きなリスクファクターであると同時に、伸びしろがあって大きな可能性も秘めているようにも見えてきます。昭和20年代、30年代の日本と重ねてみると、スピードには違いがあるかもしれませんが、バングラデシュの将来が見えてきます。

既に2年前からバングラデシュで投資を始め、複数の開発を進めている方にもお会いしましたが、先行者利益で大きな成功を収めています。誰も興味を示さない時期から先行してリスクを取っていたからこそ、リターンを得られたと言えるのです。

今回の視察で得られる最新情報を含め、現地で同行してもらっているカマル氏とこちらのセミナーで、投資の可能性についてお話する予定です(個別物件のご案内もいたします)。

編集部より:このブログは「内藤忍の公式ブログ」2014年7月5日の記事を転載させていただきました。オリジナル原稿を読みたい方は内藤忍の公式ブログをご覧ください。


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