不動産投資の価値情報は「現場」に隠されている

2016年05月19日 12:00

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不動産物件の現地の視察に出かけてきました。山手線の駅から歩いて数分。のどかな住宅地にある大きな一棟ものです(写真には物件は写っていません)。

東京23区内では、公開されている情報では、投資対象になるような魅力的な物件の供給はほとんどありません。物件概要をメールで集めても、見に行きたいと思えるような物件は滅多に見つからないのです。今回も未公開物件を紹介してもらい、駅からの立地の良さと価格から、実際に建物を見て確認してみることにしました。

不動産は現地に実際に行って調べてみると、色々な情報が得られます。周辺の環境、建物のメンテナンス状況、賃貸需要の強さ、バリューアップの可能性といったネット上の情報では見つけられない判断材料です。

不動産には、「歪み」という大きな収益機会があります。

不動産の価格は多くの場合、本来の価格よりもブレた状態になっていて、その「歪み」を見つけることができれば、プラスアルファの超過収益が見込めるのです。金融資産に比べると、そのような機会が数多く点在していて、少し手間と労力をかければ、見つけられる可能性が高まります。

同じ不動産でも、ワンルームマンションのように、似たような物件が大量に売買されていると、金融資産に近い効率的なマーケットになってしまい、超過収益の機会は少なくなります。なので、ワンルームの購入では、現地を見に行ったことは今まで一度もありません。逆に、一棟ものや海外不動産は必ず現地を見るようにしています。

今回も、周辺を散策したり、建物写真を撮ったり、周辺の賃貸状況をチェックしたり、さらに管理会社に空室状況をヒアリングしたりすることで、物件の魅力が見えてきました。

また、近隣の飲食店に入って、店員やお客様とのコミュニケーションから、思わぬ情報を手に入れることもあります。

1時間ほどかけての調査が終わると、近くに見つけたカレーのお店でランチをしました。店内は会社員と思われるグループで満席でした。住宅地というイメージでしたが、周辺には小規模なオフィスもかなりあることがわかりました。スモールオフィスとして居住用物件を使っているケースが意外に多いことを示唆しています。

物件周辺の情報収集が目的で入ったお店でしたが、本格的で香り高いカレーの味わいに、ネットで検索してみると、カレーマニアの人たちには有名なお店でした。偶然とは言え、メールマガジンで紹介する美味しいお店が見つけられたのが、もう1つの収穫でした。

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※内藤忍、及び株式会社資産デザイン研究所をはじめとする関連会社は、資産配分などの投資アドバイスは行いますが、金融商品の個別銘柄の勧誘・推奨などの投資助言行為は一切行っておりません。

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内藤 忍
資産デザイン研究所社長

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