マイホームは不動産投資?!

2016年12月12日 06:00
マイホーム

写真ACより(編集部)

「マイホームと賃貸物件どちらが得か?」という疑問がよく提示されます。マイホーム派が力説するのは「賃料は払ってしまえばお終いだけど、住宅ローンは払い終えれば家と土地が残る」というものです。しかし、果たしてそれほど単純なものなのでしょうか?

私は、マイホームは不動産投資と考えるのが妥当だと考えています。マンションを購入したり一戸建てを建てるのは、自分とその家族が住む目的がほとんどでしょうが、他人を住まわせる賃貸住宅を建てるのと同じ発想で臨むべきなのです。

自分が自分所有家屋に住んだ場合の家賃相当額は「帰属家賃」としてGDPの一要素になっています。つまり、自分で買ったり建てたりした物件を自分自身に貸すというのがマイホームの取得なのです。ですから、マイホーム取得のコストよりも自分が居住することで得られるメリットの方が大きくなければ不動産投資は失敗ということになります。

具体的に、マイホームの年間の維持費(ローンの利息、固定資産税、建物の減価償却費等々)が150万円かかるとして、同じ条件の近隣の賃貸マンションの家賃が年間120万円だとしたら、投資としては明らかに失敗ということになります。マイホームであるマンションを他人に貸しても、120万円しか賃料収入がなければ毎年赤字になるわけですから。

では、同じ物件を買うのと借りるのとでは、どちらが有利でしょうか?

資金的に問題がなければ、間違いなく買った方が有利でしょう。同じ物件を借りる場合、貸し手は賃料という利益を上乗せします。この賃料の中には物件の維持・管理費用だけでなく、万一借り手がつかなかった時の損失や借り手が賃料不払いをしたときの損失、物件を毀損した時の損失などが含まれるので、自分が自分に貸す場合よりもかなり割高になるからです。

最後の問題は、買った場合は土地と建物の所有権が残るというメリットということになります。しかし、現在の借地借家法の下では賃料さえきっちり支払っていれば貸し手が明け渡しを求めることは事実上不可能ですので、マイホームに住み続けるのと同じように賃貸住宅に住み続けることが可能です。家が少々痛んで建て替えるという程度では、裁判所は明け渡しは認めませんから。

マイホームが不動産投資だと考えると、物件選びも慎重に行うべきなのは言うまでもありません。この物件を貸し出すとしたらきちんと借家人が入るかどうか、相応の賃料が見込めるかどうか?という観点から考えるべきでしょう。

漫画「こち亀」の大原部長のように、山奥の一軒家というのは…別荘として借り手があるかどうかを考えるべきなのでしょうねえ〜^_^;


編集部より:このブログは弁護士、荘司雅彦氏のブログ「荘司雅彦の最終弁論」2016年12月11日の記事を転載させていただきました。オリジナル原稿をお読みになりたい方は荘司氏のブログをご覧ください。

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