自民党が、大都市圏のマンション価格の高騰を抑制する政策の検討に入った。2027年4月の統一地方選を見据え、住宅購入が難しくなっている現役世代への支援を打ち出す狙いだ。
綺麗にワンテンポずれて追い討ちwww
— 田端信太郎 ＠ 毎朝8時45分から株ライブ！ (@tabbata) October 21, 2026
【参照リンク】マンション高騰抑制策、自民党が検討 統一地方選へ短期売買規制など 日本経済新聞
しかし、政策が実施される頃には、マンション市場はすでに下落局面に入っている可能性がある。金利上昇で買い手が減り、在庫が積み上がっているところに、政府が価格抑制策を追加するという構図だ。
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マンション市場はすでに変調している
不動産経済研究所によると、9月の首都圏新築マンション発売戸数は前年同月比40.1％減の1142戸。平均価格は4.1％下落し9552万円となった。初月契約率は50.4％と、好不調の目安とされる70％を大きく下回った。
中古市場も厳しい。東日本レインズによると、9月の首都圏中古マンション成約件数は前年同月比22.7％減、在庫は15.1％増加した。東京23区の成約件数は30.6％も減少している。
売り手は強気の価格を維持していても、買い手がついてこない。価格より先に取引件数が減少するのは、不動産市場が調整局面に入る際によく見られる現象である。
短期転売規制が業者間取引を直撃する可能性
政府・与党内では、不動産の短期売買に対する課税強化が検討されている。個人が所有期間5年以下の不動産を売却した場合、譲渡益には約39％の税金がかかるが、この税率をさらに引き上げる案が浮上している。
さらに、1998年から適用が停止されている土地譲渡益重課制度の再開も議論されており、法人による短期転売が対象となるかが注目される。
ここで懸念されるのが、不動産業者の在庫処分だ。
これまで一部の転売業者は、仕入れた物件を別の業者に売却することで在庫を回転させてきた。いわば業者間の「キャッチボール」である。
ところが、短期転売への課税強化が見込まれれば、新たに物件を仕入れる業者が減る可能性がある。そうなれば、在庫を抱える業者は売却先を失い、資金繰りのために大幅な値引きを迫られるかもしれない。
金利上昇で保有コストが増えている業者にとって、これは二重の打撃となる。
失われた30年の教訓を繰り返すのか
1990年代のバブル崩壊では、金融引き締めや不動産融資への総量規制などが市場調整を強めた。現在の金融環境や銀行の健全性は当時と異なるため、同じ事態が起きるとは限らない。
ただし、すでに需要が弱まっている市場に規制を追加すれば、価格調整が急激になるリスクはある。
一方、投機的な短期転売を抑制することには、実際に住む人が住宅を取得しやすくする効果も期待できる。問題は、投機的取引を抑えることと、市場全体の流動性を損なわないことを両立できるかだ。
住宅価格は政府が下げようとしなくても、金利と需給によって調整される。政策の対象や施行時期を誤れば、価格下落を加速させる一方、新規供給まで冷え込ませる可能性がある。
住宅を買いやすくする政策が、住宅市場そのものを不安定にしては本末転倒だ。 政府には、価格の高さだけでなく、市場がすでに転換点に差しかかっていることを踏まえた制度設計が求められる。
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