オフィス賃料上昇時代、更新か移転か：借り手企業のCRE戦略

東京都心のオフィス市場は、貸し手優位が続いている。三鬼商事によると、2026年9月の都心5区の平均空室率は1.85％と6カ月連続で低下し、平均賃料は坪当たり23,985円、前年同月比13.72％の上昇となった^※1）。CBREも、グレードAを中心に賃料上昇が加速していると指摘する^※2）。

こうしたなか、賃貸オフィスの契約更新を迎える企業は、ある問いに直面する。更新すれば賃料が上がる。ならば、もっと安いビルへ移転した方がよいのではないか。そう考えるのは自然である。前々回はビルを持つ側から賃料上昇を考えた。今回は、借りる側から見てみたい。

しかし、更新か移転かを賃料単価の比較で決めると、見落とすものが多い。少なくとも3つある。

現在のオフィスが坪3万円、移転候補が坪2万7,000円だとする（以下、数字は仮定である）。100坪なら月額30万円、年間360万円の差になる。

だが移転には、内装工事、什器・IT設備、引っ越し、現オフィスの原状回復、仲介手数料などがかかる。仮に合計が1,800万円なら、賃料差だけで回収するのに5年かかる。契約期間を超える投資になりうる。社員が移転準備に割く時間や、一時的な業務効率の低下は、数字に表れにくい負担である。

さらに、「安いビルがある」という前提も確かめたい。既存契約の賃料は市場より遅れて動くことが多い。そのため、希望条件に合う新規募集の賃料が、更新後の賃料より高いこともある。条件をそろえずに比べると、安く見えるだけの比較になる。

CBREも、借り手が賃料単価だけでなく、総額コストやレイアウト効率、入居時期の柔軟性を重視する傾向を強めていると指摘する^※2）。

坪単価の比較は、面積が同じであることを前提にしている。だが、その前提こそ問い直すべきである。

現在100坪を借りている企業が、これからも100坪を必要とするのか。オンライン会議やフリーアドレスが定着していれば、80坪で足りるかもしれない。逆に増員の計画があれば、更新直後に手狭になる。

坪単価が3万円から3万3,000円へ10％上がっても、面積を100坪から80坪に減らせれば、月額賃料は300万円から264万円に下がる。単価は上がっても、総額は下がる。

先に決めるべきは、単価ではなく、事業計画が求める床の量と質である。順番を取り違えると、安いビルを選んでも、足りない床や余る床を借りることになる。

採用、通勤、営業、部門間の連携、企業イメージ。オフィスはこれらに影響する。賃料を下げるために郊外へ移した結果、採用が難しくなり、通勤負担が増すなら、削減額を上回る損失が出うる。逆に、駅に近い高品質なオフィスが採用力や生産性を高めるなら、相応の賃料上昇には意味がある。

CBREは、働く環境の改善や拡張を目的とした移転の動きが、幅広い業種に見られると述べている^※3）。オフィスの選択を、コストの問題としてのみ扱う時代ではなくなっている。

ここでCRE（企業不動産）の視点が意味を持つ。CREは、所有する不動産だけを対象にするのではない。借りているオフィスも、企業が賃貸借契約という形で確保している経営資源である。

そう捉えると、更新は「何もしないこと」ではなくなる。今後数年分の面積、立地、設備、契約条件を、改めて選び直す判断になる。

見るべきは賃料単価ではない。賃料に共益費、内装、原状回復、移転費用を加えた総額の負担。必要面積と、成長に応じて増減できる余地。従業員や採用への影響。これらを同じ期間でそろえて比べる。

比べるには、時間も要る。空室率1％台の市場では、移転を決めてから探しても、希望に合う区画がないかもしれない。CBREは、貸主優位が続く今、移転を検討するなら早めの情報収集と、面積や時期に幅を持たせた戦略が必要だとする^※2）。

更新通知が届いてから選択肢を探しても、比較の土俵には乗れない。契約満了のかなり前から、更新、同等物件への移転、縮小、上位グレードへの移転を並べておく。その準備があって初めて、更新交渉でも自社の立場を示せる。

賃料が上がると、経営者の目は「いくら上がるのか」に向きがちである。しかし本来問うべきは、このオフィスは、これからの会社に合っているのか、である。慣性で借り続けてきた場所を見直す機会として、賃料上昇を受け止めることもできる。

更新するか、移転するか、縮小するか、増床するか。答えは企業ごとに違う。ただ、その答えを賃料の比較だけから導くことはできない。

次に更新の通知が届いたとき、貴社は増額幅を眺めて返事をするだろうか。それとも、数年後の会社の姿から、必要なオフィスを描き直すだろうか。

※ 賃貸借契約の条件や会計・税務上の取扱いは、契約ごとに異なります。個別の判断には専門家の確認をお勧めします。

コメント