栗本大介さん（写真）、前野彩さんと3人で大阪でセミナーを開催しました。50名以上の方にお集まり頂きましたが、意外だったのは来場されたお客様の興味の対象が、「ある投資対象」に極めて偏っていたことです。
金融資産を使ったインデックス投資から、海外不動産、さらにワイン投資まで幅広く説明したのですが、最後の質問は、ほとんど都心のワンルーム不動産投資に集中。「お金を借りる力」をどう活用するかを考えている潜在的な投資家層がとても多いことを実感しました。
不動産の収益はインカムゲインが中心です。東京都心のワンルームであれば、管理費用などの諸経費を差し引いて、現状年間4％台半ばの利回りがあります。値上がりしなくても、家賃収入だけで定期預金に比べて20倍近い利回り。外貨投資のような為替リスクはありません。空室リスクや家賃下落リスクはありますが、私が使っている管理会社は空室率2％以下。ほぼ満室と言って良い状態です。都心の物件は家賃もなかなか下がりません。
借入は2％以下の金利で可能になっていますから、現時点でも3％近い「イールドギャップ」を享受できます（変動金利なら金利上昇リスクがあります）。2000万円の不動産であれば、元本返済も含めれば3％で年間60万円。毎月5万円は決して小さくはありません。
「60歳までに1億円」よりも「60歳から毎月30万円」の方が良いと思う人が圧倒的に多いのはなぜか。それは毎月の不労所得なら、使ってしまってもまた来月には同じお金が手に入るからです。1億円持っていても、毎月30万円使えば、1年後には9640万円になってしまいます。資産が削れるように無くなっていくのは不安。それよりも毎月もらえる「チャリンチャリン収入」の方がずっと安心です。
ではそんな毎月の収入をリタイア後に実現するためにはどうしたら良いのか。ワンルームマンションの家賃収入が8万円としたら、ローンの無いワンルームを4戸保有すれば、月に32万円の収入を実現できますが、それは決して夢物語ではありません。
2000万円のワンルームマンションを4戸買うには8000万円の資金が必要ですが、8000万円資産を形成してから4戸買うのでは時間が足りません。資産が100万円以下でも、まずローンで1戸購入購入して、繰り上げ返済をしてなるべく早くローンを完済する。次に2戸目を購入して、2戸の家賃収入で2戸目のローンを返していく。家賃は2倍ですから2倍以上のスピードで返済できます。2戸の返済が終わったら、さらに3戸目をローン付で購入して、3戸の収入で1戸のローンを返済する。3倍以上のスピードで返済できます。
このようにインカムを増やしていけば、ローンの返済スピードに加速度がついて、4戸のローンを20年くらいで完済することも充分可能です。
大事なことは、早く始めることです。年齢と共にお金を借りる力は小さくなります。また信用力のある会社や組織にいるうちにその力を活用しないと、いずれ使えなくなります。
具体的な手法については、東京ではメールマガジンで先行募集を開始している「A氏とY氏の会」（ワインとお食事付きのセミナー）でご紹介しますが、大阪でも想像以上にニーズが高いことを鑑み、セミナーを企画しようと考えています。詳細が決まりましたら、ブログやメールマガジンでご案内いたします。
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編集部より：このブログは「内藤忍の公式ブログ」2015年9月14日の記事を転載させていただきました。オリジナル原稿を読みたい方は内藤忍の公式ブログをご覧ください。
