不動産投資をいつまで経っても始めない人の「やらない言い訳」は色々あります。
例えば、金利が上がるとローンが返済できなくなる、空室になると家賃が入ってこない、物件が古くなると家賃が下がって物件価値も下がる・・・といった理屈です。
しかし、金利は金融政策の大きな転換が無い限り上がる可能性は低く、長期金利の上昇も日銀が容認するとは思えません。万が一、長期金利の上昇を食い止められなくなれば、1000兆円と超える債務を持つ日本の財政が大きな問題になり、通貨価値の下落によるインフレのリスクが高まります。金利が上がったとしても、借入による不動産投資は資産防衛のためのヘッジ手段として悪い投資ではないのです。
空室のリスクを恐れている人には、東京23区のワンルームの入居率を見てもらいたいです。大手管理会社の入居率は約2万戸の管理で99%以上。私が管理を依頼している数十室もすべて満室です。日本全体では空室率が30%を超えていますが、ピンポイントで投資エリアと投資対象を絞り込めば、リスクはミニマイズされます。
そして、家賃の下落に関しては、新築はともかく中古のレジデンスの家賃は東京23区では上昇傾向です。日本経済新聞の記事によれば、東京23区の賃貸マンション市場では家賃上昇のペースが加速し、2018年1～3月の賃料の伸び率は前年同期比2％と3年ぶりの高水準になっているそうです（図表も同紙から）。
賃貸物件の価格は賃料から逆算して計算されますから、金利環境が変わらなければ、家賃の上昇によって中古賃貸物件の価格も上昇しているということになります。
資産デザイン研究所のセミナーも個人投資家の人気が高い不動産をテーマにしたものが増えています。
昨日からは自分の資産形成を金融資産から不動産による資産運用に2年で「変節」させた大手資産運用会社の現役社員をゲストに、その理由をロジカルに語ってもらう新企画の募集も開始しました。
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※内藤忍、及び株式会社資産デザイン研究所、株式会社資産デザイン・ソリューションズは、国内外の不動産、実物資産のご紹介、資産配分などの投資アドバイスは行いますが、金融商品の個別銘柄の勧誘・推奨などの投資助言行為は一切行っておりません。また、投資の最終判断はご自身の責任でお願いいたします。
編集部より：このブログは「内藤忍の公式ブログ」2018年7月28日の記事を転載させていただきました。オリジナル原稿をお読みになりたい方は内藤忍の公式ブログをご覧ください。