週末の都心・中古・ワンルームセミナーにゲスト講師として登壇しました（写真）。
このようなセミナーの話をするせいか、金融資産から不動産投資に「変節」した人と思われているようですが、相変わらず金融資産も不動産以外の実物資産も組わせたアセットアロケーション投資を行っています。
さて、不動産の中でも、都心・中古・ワンルームと言うと、ネガティブな反応を示す人がいます。しかし、その多くは誤解と知識不足によるものです。よく言われるのは、こんなことです。
1．投資しても大して儲からない
ワンルームマンションをローンを借りて購入すると、35年でも、毎月のキャッシュフローがせいぜい数千円程度しか生まれません。だから、リターンが低く大して儲からないと考えるのは早計です。
なぜなら、ローン返済の半分以上は元本返済にあてられます。その分は負債が減って資産が増えて含み益になっています。これは「見えない資産拡大」です。
キャッシュフローと見えない資産拡大による含み益の増加分を合計すれば、例えば価格2000万円のワンルームマンションで金利差3％なら、年間約60万円になります。
手持ちの現金をほとんど使わず、これだけのリターンが実現できるのですから、リスクを考えてても、決して儲からない商品ではありません。
（写真AC：編集部）
2．地震のリスクがある
東京の震災リスクから不動産投資を敬遠する人もいます。確かに、地震は不動産投資の大きなリスクです。しかし、活断層マップを調べたり、ハザードマップなどでエリアをチェックすることで、災害リスクをミニマイズすることができます。
また、鉄筋コンクリートのワンルームマンションは、木造住宅などに比べ地震に強く、倒壊リスクが低いといえます。地震があるからワンルームマンションを買わないと言うのは、過剰なリスク回避です。リスクとリターンの関係からは、あまり合理的とは言えません。
3．東京の不動産はオリンピック後に暴落する
東京オリンピックの後に不動産が暴落すると思っている人がいます。ホテルのような宿泊施設ならともかく、居住用の物件はオリンピックと賃貸需要に相関はありません。オリンピックが終わったら、東京から引っ越しするという人はいないからです。
今後の不動産の下落リスクとしては、むしろ金利の上昇や金融機関の融資姿勢の変化を考えておくべきでしょう。
資産運用は、やらない言い訳ばかり考えている「評論家」ではなく、自分でやっている「実践家」に聞かなければ、判断を誤ります。疑問点を解決したい人は、実践する投資家がゲスト登壇するこちらのセミナーに参加してみてください。
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