黒坂岳央です。
「賃貸派 vs 持ち家派」という古くからの論争は長く続いてきた。だが、この手の議論は「40代以下の若い年代限定」のものであり、一定の年齢以上になると賃貸で逃げ切りも難しいという厳しい現実がある。
賃貸派を頭ごなしに否定したり、不安にさせるつもりはない。何より、筆者自身「人生、何が起きるか分からない上に災害リスクを考えると一生賃貸でいい」とずっと思っていた。しかし、いざ住宅購入を経験するとこの考えはすっかり変わってしまった。
この記事は不動産投資アドバイザーや紹介料をもらって書いているのではなく、あくまで筆者自身の個人的見解に過ぎない。よければ1つの参考意見にしてもらえれば幸いだ。
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住宅ローンには有効期限がある
家をキャッシュで購入する人はほとんどいないし、仮に手元にキャッシュがあっても超低金利でローンを組んで購入した方が圧倒的に有利。手元キャッシュは運用するのが合理的。これが日本の住宅購入における現況である。
そうなると家を買う時はできるだけフルローン、できるだけ長期で借りるのが大正義なわけだが、本人がどれだけ希望してもローンを出してくれるかどうかは最後は銀行が決める。
そして多くの場合、ローンを出してくれるかどうかは「年齢」が決定的となる。若ければフルローンが出やすいが、年齢が高まると徐々に厳しくなる。筆者は40代でフルローンで借りられたが、50代に入るとフルローンはかなり難しくなっていく。
そうなると高金利、長期ではなく短期返済、頭金必須と手元キャッシュが厳しくなるので、「買いたくてもキャッシュ不足で買えない」という状況になってしまう。筆者の親族に60代でマンション購入をした人がいるが、働いているのにローンが通らなかったので仕方がなくキャッシュで購入をしていた。
「一生賃貸」という人はどこかで賃貸が難しくなっていく。それを考えると、「いざとなればキャッシュで購入」を想定する必要があるだろう。
「賃貸は自由」という幻想
「賃貸はいつでも引越しができて自由で身軽。災害リスクも負わなくていい」という主張がある。確かに借り手に「若さ」と「労働力」があるうちはこの意見は正しい。だが、この自由には明確な賞味期限が存在する。
最大の理由は年齢だ。65歳以上の高齢者の約3割が入居拒否を経験している。大家側からすれば、孤独死リスクや認知症によるトラブル、家賃滞納への懸念は拭えない。
「人口減少すればこちらが何歳でも貸さざるを得ない」という意見があるが、これはかなり消費者視点の理想論である。賃貸滞納リスクが大きくなれば、大家は駐車場ビジネス、コインランドリービジネスなど土地を活用した他の収益性の高いビジネスに転用する。大家は慈善事業ではないので、リスクリワードが悪ければゲームを降りるだけである。
50代を過ぎると、賃貸の審査は厳格化し、選択肢は急激に狭まる。つまり、高齢期の賃貸は「自由」ではなく、「貸してもらえる物件の中から妥協して選ぶ」という不自由な状況に追い込まれる可能性が高い。
人口減少社会が招く「住めなくなる地域」
空き家問題が深刻化する中で「将来は家が余るから安く住める」という楽観論があるが、筆者はそうならないと思っている。
人口が減少する地域では、水道、下水道、道路といったインフラの維持コストが一人当たりで増大し、最終的には行政サービスが維持できなくなる。店舗や医療機関が撤退し、「物理的に家はあっても、生活インフラが破綻して住めない」エリアが確実に増える。どれだけコスパが良くても、電気ガス水道が通らず、近くにスーパーもコンビニもない家には住めない。
国が推進する「コンパクトシティ政策」は、居住エリアをあえて集約させるものである。この結果、人口が維持される中心部の地価は高騰・高止まりし、それ以外のエリアは「資産価値ゼロかつ居住不適地」へと二極化する。
そうなると「インフラや店舗が充実したエリアに住む」ということは未来でも高い買い物になる。それならこれ以上インフレする前に、今のうちに持ち家として押えておくほうが合理的といえる。
インフレ下における住宅ローンの経済合理性
住宅ローンは、「単なる借金」という見方が多いが実はそうではない。会社員という身分を活用した「最強のレバレッジ商品」である。
持ち家の場合、住居費は基本的に固定される。住宅ローンを完済すれば、その後に必要になるのは主に修繕費や固定資産税といった維持費のみであり、家賃を払い続ける必要はない。
インフレ局面では、ローン残高の実質価値が目減りするため、購入住宅はインフレ耐性が高いという特徴がある。また、立地や物件選び次第では、将来売却して資産として回収できる可能性もある。
一方、賃貸の場合、住居費は「変動費」である。日本では急激な家賃値上げは起きにくいものの、周辺相場が上昇し続ければ、更新時や住み替え時に家賃が上がることは避けられない。そのため、賃貸はインフレ耐性が弱く、長期的には住居費が上昇していくリスクを内包している。さらに、どれだけ長期間住み続けても支払いは資産として残らない。
資産性のある家への住宅ローン返済は、お金が減っているようで実際には「不動産」というアセットに姿を変えている「投資」となる。だが、一方で賃貸は現金は確実に減る「消費」と同義だ。
「購入はリスクだ」と説く声もあるが、どちらの形態を選んでも結局、住居費は生涯発生し続ける。そして10年、20年の長期になると「より良い物件、より低コスト」となると持ち家となる。なぜなら賃貸には大家の利益が乗せられているからだ。
であれば、インフレ下において支払額を固定し、かつ団体信用生命保険（団信）という「家族を守る保障」がつく住宅ローンを利用する方が、経済合理性は高いと言えるはずだ。ここは感情論ではなく、あくまでそろばんを弾くと出てくる結論である。
賃貸が勝つ「例外ケース」
一方で、賃貸が合理的な選択となる例外も存在する。それは、「20年後にインフラが維持されているか不明な地方・郊外」で働くケースである。
基本的にあらゆるケースで持ち家が有利だが、「いざとなれば売却」もしくは「死ぬ前住む」という前提が崩れるなら、これまで論じたあらゆるメリットが逆転してしまう。20年後、住んでいるエリアが過疎化する想定があるならそのエリアでは家ではなく、賃貸で凌ぐほうが合理的である。
出口戦略が描けない地域で家を買うことはリスクになる。その場合は、インフラが崩壊する前に別の場所へ移れる「賃貸」が正解となる。逆に賃貸が勝つのはこのくらいしか思いつかない。
「持ち家は災害が～」という人もいるが家の堅牢さを考慮すると、保険をかけて持ち家が合理的だ。安さを求めてボロ屋を賃貸し、お金を守っても命がなくなったら意味がない。
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住宅ローンという武器を使えるのは、健康と若さ、そして安定した収入があるうちだけだ。完済時年齢を逆算すれば、50代前後がフルローンで有利に家を買える最後のチャンスとなる人も出てくる。
人口減少とインフレが加速する日本において、「身軽さ」という耳あたりの良い言葉を盲信することは、老後の居住リスクを最大化させることと同義である。与信という「労働者の特権」が使えるうちに、災害に強く、インフラが維持されるエリアに拠点を確保すること。それが、これからの時代を生き抜くための最も堅実な選択である。
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