フィリピン不動産で見えてきた「4つの投資戦略」と「歪み」 --- 内藤 忍

2014年04月14日 08:56

フィリピンのマニラで不動産の視察を始めました。11名の参加者の皆さまと9時から夜8時までかなりハードなスケジュールをこなしました。

センチュリー・シティ、サーキット・マカティ、セントラル・マカティ(クロマ、レラート)、ロックウェル、グローバル・シティ(ヴァーブ2、グランド・ハイアット・レジデンス)、オルティガス(フレア、ルミエール)、ティボリ・ガーデンと精力的に物件を回りました。マニラ近郊の主要な物件はほぼ押さえたと思います。


フィリピンの首都圏の不動産投資に関しては、4つの戦略に分類できると、自分なりに整理してみました。

1つは主にキャピタルゲインを狙うか、インカムゲインを狙うかというポイントです。そして、キャピタルゲインなら、高級物件のブランド価値の向上に賭けるか、開発利益を狙うのか、インカムゲイン狙いの場合、賃貸の対象をグローバルに考えるか、完全にローカルに絞り込むかという4つのパターンになります。

戦略1 高級物件の値上がりを狙う・・・トランプタワー、グランド・ハイアット・レジデンス
戦略2 プレセールで開発利益を狙う・・・サーキット・マカティ、ヴァーブ2
戦略3 グローバルなインカム投資・・・セントラル・マカティ(クロマ、レラート)
戦略4 ローカルなインカム投資・・・オルティガス(フレア、ルミエール)、ティボリ・ガーデン

新興国の中でも特にフィリピンの強みは、他の新興国に比べ、世界経済の影響を受けにくいことだと思います。リーマンショック、ユーロ危機といったグローバルに影響を与えるような経済変動からの影響が比較的小さく、他の国との相関が低いということです。

また、経済成長が続いているので、基本的に家賃や不動産価格は右肩上がりが前提になっています。日経平均が上がっている時の株式投資のようなもので、どのような物件を選んでも、数年単位で見れば、上昇している可能性が高いのです(絶対に儲かる訳ではありません)。

そして今回確認できたのは、不動産マーケットにはまだ「歪み」が、存在するということです。ある物件は、最上階がペントハウスで特別仕様になっていたのですが、他のフロアとの価格差がありません。明らかに価格設定が間違えている状態に見えますが、放置されたままになっていました。早速、参加者の何人かがペントハウスに買付申込みをしていました。

金融の世界ではありえない現象です。

今回のマニラのもう1つの収穫は、食事です。お昼にグローバルシティで食べたフィリピン料理(レストランAbe)、夜にホテルの近くのスペイン料理店で食べたタパスとパエリア(レストランAlba)。どちらも大満足でした。フィリピンというと食事が不味いという先入観がありましたが、探せば良いお店があります。

編集部より:このブログは「内藤忍の公式ブログ」2014年4月12日の記事を転載させていただきました。オリジナル原稿を読みたい方は内藤忍の公式ブログをご覧ください。


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