自己資金60万円で東京23区の不動産投資をすると、どうなるか --- 内藤 忍

2014年05月27日 12:12

週末に開催した「これからの時代に必要なお金の勉強会」の話を続けて書いてみたいと思います。

当日は盛り沢山の内容で、金融資産、実物資産(国内不動産、海外不動産)と3時間で網羅的に対談を行ったので、あまり具体的な話まで突っ込むことができませんでした。


ただし、国内不動産については、日本財託の重吉社長から、中古ワンルームマンションの投資シミュレーションが提示されました。東京23区内の物件であれば、管理料などのコストを除いて、年間5%前後の賃貸収入が得られます。

例えば、1000万円の物件であれば、年間50万円の家賃が入ってくることになります。家賃は将来下がる可能性もありますが、10年経てば、物件価格の半分が家賃収入になります。とすれば、10年後に物件価格が半分になっていても、プラスマイナスゼロということになります。

日本財託の管理物件は約13000戸あって、99%以上の入居率ですから空室リスクは低く抑えられています。さらに自己資金があまりないという方は、ローンを組んでレバレッジをかける投資方法もあります。

具体例で説明してみましょう。これは日本財託が紹介している、山手線の駅から徒歩10分の物件です。概要は次のようになっています。すでにテナントが入っている中古物件です。

物件価格(諸経費込み) 1870万円
家賃 87000円/月
手取り家賃(管理料など差引後) 72910円/月

もし、自己資金60万円で1810万円のローンを借りると借入金利2.118%(固定2年、35年)で、毎月の返済金額は61060円。

家賃からローン返済を差し引いて、月額11850円、年間では142200円が振り込まれることになります。

ただし注意しなければならないのは、ローンが2年の固定で、その後は変動になることです。金利の上昇による返済額の上昇リスクがあります。毎月の返済だけではなく、繰上返済を進めていき、ローン残高をできるだけ早く小さくしていけば、リスクも抑えることができます。

また、ローンの借り入れには審査がありますから、条件は個人差がありますが、20代の会社員でもこのような投資を実行している人がいるのです。

ローンを借りると団体信用生命保険と呼ばれる死亡保険に入ることになります。借り手に万が一のことがあった場合、ローンの残債が支払われる仕組みです。つまり、1800万円の死亡保険に入ったのと同じことになります。

ローンを組んて不動産を購入すれば、毎月保険会社に支払って加入する死亡保険は入る必要がなくなります。保険料を払わない(ローンに含まれています)のに、家賃がもらえ、ローンの支払いをしても手元にキャッシュが残るのです。

何だか夢のような話ですが、当然、不動産投資に伴うリスクがあることには注意が必要です。

しかし、内容をきちんと検討もせず、「リスクがある」「お金が無い」「まだよくわからない」「勉強してから考えたい」と端から決めつけてしまうのは勿体ない話だと思います。投資とはリスクとそれによって得られるリターンについて検討し、納得した上で行うべきと思うからです。

ちなみに、日本財託で私の担当をしているA氏は、自社の物件をもう8戸も購入しているそうです。自分が良いと思って投資しているものをお客様に自信を持って進めているのです。

A氏から話を聞いてみたいという方は、資産デザイン研究所のお問い合わせフォームからコンタクトしてみてください(無理な営業は一切させませんのでご安心ください)。

編集部より:このブログは「内藤忍の公式ブログ」2014年5月27日の記事を転載させていただきました。オリジナル原稿を読みたい方は内藤忍の公式ブログをご覧ください。


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