昨日は「SHINOBY`S BAR 銀座」で「A氏とY氏の会」が開催されました。募集から1時間足らずで満席になってしまった人気セミナー。日本の不動産と外貨の2つの投資について、まとめて学べる、特別ディナーとワインが付いた、楽しくお得なセミナーでした。
日本の不動産投資環境は、全体で見れば厳しい状況です。人口減少が始っているからです。日経新聞によれば、総務省が公表した2014年10月時点の人口推計で、全国47都道府県のうち、人口が増えたのはわずか7都県だけ。40道府県の人口は1年前と比べて減っています（写真）。
人口の増減は、出生と死亡によって変動する「自然増減」と、引越で出入りすることによる「社会増減」の2つの要因に分けられますが、首都圏の人口増加の要因は、社会増によるものです。首都圏への人口の集中が加速していることがわかります。東京の人口の増加率は0.68％で、前年から0.15ポイント上昇しました。分母も大きいですから、日本の人口が、地方から東京へ一極集中していると言えます。
不動産投資のリスクに空室があります。空室率は、そのエリアの賃貸住宅の需要と供給の関係によって決まってきます。都心の一等地には、賃貸用のマンションを建てる用地が少なくなってきています。また、地価の上昇と建設価格の高騰で、新築物件の価格も上昇傾向です。供給が限られている中、人口流入によって需要は堅調です。
特に、単身者向けのワンルームは、結婚しないシングル世帯の増加、シニアの1人暮らしの増加、外国人の単身者の増加と、ますますニーズが高まることが予想できます。
東京都心では、人が集まり、インフラが整備され、住みやすい環境になることで、さらに人が集まってくるという「ポジティブスパイラル」が始まりました。
ただし、東京でも、都心と郊外では格差が広がっています。多摩地区ではJR東日本の五日市線や青梅線の運転本数の削減が始まりました。このように、人口が減リ始めると、その地域の交通や商業施設などのインフラが衰退し、それがさらに人口減少に拍車をかけるという「ネガティブスパイラル」が発生します。都心への人口集中は当面続くと考えるのが自然です。
フランスのパリとそれ以外、あるいはアメリカのNYとそれ以外が別物であるように、日本全体と東京の都心部は、もはや別の世界と考えた方が良いかもしれません。
そんな中での、国内不動産投資の戦略は、明快です。昨年、東京都心で不動産投資をはじめた人たちには、既に値上がり益が発生しています。現状の都心・中古・ワンルームのグロス利回りは5％前後。相続対策や外国人投資家の参入で、さらに熱くなっています。今後の動きに注目したいと思います。
次回の「A氏とY氏の会」は6月に開催予定です。開催詳細が決まったら、資産デザイン研究所メールで先行募集いたします。
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編集部より：このブログは「内藤忍の公式ブログ」2015年4月19日の記事を転載させていただきました。オリジナル原稿を読みたい方は内藤忍の公式ブログをご覧ください。