昨日はSHINOBY`S BAR銀座で日本財託の天田浩平氏と究極のポートフォリオセミナーを開催しました。
各回8名限定で、プリフィックスコース（税別4800円相当）にお好きなドリンク3杯付。セミナー、ワンポイントコンサルティングまで含めて1万円以上の価値を参加費用4000円でご提供。圧倒的な「価値＞価格」を意識しました。
これからの資産運用全体の注意点をお話してから、セミナー後半は国内不動産にフォーカスました。日本財託が取り扱っている都心中古ワンルームマンションは、今年い入ってからも、じりじりと価格が上昇しています。
ローンを組んで投資する場合、意識されるのが毎月の手取りの家賃収入から、ローンの元利均等返済額を差し引いた「キャッシュフロー」です。
図表は参加者に配布した資料です。今年実際に販売された2020万円の物件の返済シミュレーションです。毎月の手取り家賃は管理費や修繕積立金を差し引いて74,780円。ローン返済は35年、金利1.85%で毎月65,047円です。月額収支はプラス9,733円で、固定資産税約50,000円を差し引いた年間のキャッシュフローは66,796円という計算になっています。
物件価格に対する手取りの利回りを計算すると4%台前半です。物件価格が上がると同じ家賃なら利回は低下していきます。どこかの水準で、ローンの支払いが家賃収入を上回りキャッシュフローがマイナスという「持ち出し」の状態になってしまいます。
その目安になるのが手取り利回り4％です。100メートル陸上で日本人選手が 10秒の壁をなかなか破れなかったのと同じように、都心中古ワンルーム業界ではこの4%の壁は破られないと考えられていました。
ところが、先週、3%台後半の手取り利回で、キャッシュフローもマイナスになってしまう中古ワンルーム物件が、あっさり抽選で販売されたと聞きました。西麻布にある築浅の超優良物件です。価格が上昇して利回りが低下し「4％の壁」が簡単に突破されたのは想定外です。
都心部の不動産は、「割高だ」とか「市場が過熱している」と否定的なコメントをする人が増えています。しかし、今よりずっと価格が低い3年前位にも同じコメントをしている「評論家」がいました。
賃貸物件の賃料は需要と供給によって決まり、その収益性から物件価格が決まってきます。以前書いたように東京の都心部の単身者世帯数はこれから40年間今よりも増加した状態が続きます。
私が保有する都心のワンルームの最近の賃料は、上昇傾向に転じ、収益性は向上しています。投資したことも無いのに、あれこれコメントする「評論家」と、自分でリスクを取って投資している「実践家」。リアルな声に耳を傾けないと、マーケットの本当の姿は見えません。
究極のポートフォリオセミナーは、11月23日（祝日）のランチタイム（11時）とディナータイム（17時）に同じ内容で開催する予定です。資産デザイン研究所メールで先行募集しますので、今週のメールを見逃さないようチェックしてみてください。
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※内藤忍、及び株式会社資産デザイン研究所、株式会社資産デザイン・ソリューションズは、国内外の不動産、実物資産のご紹介、資産配分などの投資アドバイスは行いますが、金融商品の個別銘柄の勧誘・推奨などの投資助言行為は一切行っておりません。また、投資の最終判断はご自身の責任でお願いいたします。
編集部より：このブログは「内藤忍の公式ブログ」2017年10月8日の記事を転載させていただきました。オリジナル原稿をお読みになりたい方は内藤忍の公式ブログをご覧ください。