総務省が今月発表した「住民基本台帳人口移動報告 2017年」によれば、引き続き東京23区への人口移動が進んでいる実態が明らかになりました。
都道府県レベルで見ると人口流出よりも人口流入が大きかった都道府県は、東京、神奈川、埼玉、千葉、愛知、大阪、福岡の7つの都府県にとどまり、それ以外は人口が流出の方が大きいという結果になりました。これは、ここ数年続いている傾向で大きな変化はありません。
さらに、もう少し細かく市町村別の人口流入を見ると、東京23区（＝東京都特別区部）への人口流入が圧倒的であることがわかります（図表）。東京23区へのネットの人口流入は6万人を超え、2位の大阪市の6倍になっています。そして前年比の数字を見れば、他の都市との差は更に拡大しているのです。
このような日本の人口動態をマクロのデータで見れば、不動産投資家がまずどこに資産を持つべきかは明らかです。
東京23区の場合、このブログでも書いたように、人口流入の中で単身者の世帯数の増加が予想されています。となれば「お一人様」をターゲットにしたワンルーム物件の方がファミリータイプに比べ高い需要になっていくと予想できます。
さらに、東京23区ではワンルームマンション建設に関する規制が条例で定められています。需要が高まっていくにもかかわらず、自治体が供給を制限する不思議な状況になっているのです。
需給関係を長期的に見ても、ワンルームの優位性があると思います。ただし、割高な新築は買ってはいけません。価格がこなれた中古の物件を中古ワンルーム専門の会社から購入することで、良好なキャッシュフローを実現し、安定した投資収益を得ることができます。
私が先月「初めての人のための99％成功する不動産投資」を書き、私自身も都心・中古・ワンルームを中心に投資しているのは、以上のような国内の不動産マーケットの状況を踏まえての判断です。
もちろん、地方の割安な物件や、ファミリータイプの物件がすべて悪いと言っている訳ではなく、これらの物件にも投資のチャンスがあるかもしれません。
しかし、少なくとも初心者・未経験者で不動産投資をこれから始めようと言う人が、まず最初に投資すべきは、失敗の可能性の低いエリアの失敗しにくい物件にすべきです。
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※内藤忍、及び株式会社資産デザイン研究所、株式会社資産デザイン・ソリューションズは、国内外の不動産、実物資産のご紹介、資産配分などの投資アドバイスは行いますが、金融商品の個別銘柄の勧誘・推奨などの投資助言行為は一切行っておりません。また、投資の最終判断はご自身の責任でお願いいたします。
編集部より：このブログは「内藤忍の公式ブログ」2018年1月31日の記事を転載させていただきました。オリジナル原稿をお読みになりたい方は内藤忍の公式ブログをご覧ください。