「木造住宅なら22年、鉄筋コンクリート造住宅なら47年」
これは所謂、建物の「法定耐用年数」である。
耐用年数と聞けば「使用に耐えうる期間」と考えるのが一般的だろう。その言葉に「法定」が付くのだから、建物の法定耐用年数とは「法で定められている、使用に耐えうる期間」と考えてしまう。
だが、これが既存住宅（中古住宅）の評価に対する「致命的な誤認」を生んでいる源泉なのである。
そもそも法定耐用年数とは、「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」で定められた「税法上の基準」であり、その建物が「物理的」、「経済的」に使用に耐えうる年数、つまり建物の実際の「寿命」などではない。
今、この「耐用年数」と「家の寿命」について様々な観点からその評価の見直しが図られようとしている。
国土交通省（土地・建設産業局不動産業課住宅局住宅政策課）によると、建物耐用年数を「経済的耐用年数」、「期待耐用年数」、「物理的耐用年数」の3種類に分け、以下のような提言をしている。
「建物評価の改善の方向性としては、原価法において建物の使用価値に着目した「期待耐用年数」の採用を提示することとし、その定義を『建物が通常想定される自然条件で標準的な維持管理がなされた場合に通常必要とされる使用価値を維持し得る期間』としてはどうか。」※国土交通省HPより
つまり、不動産としての「機能性」を重視し、築後20年超で価値ゼロという市場慣行にとらわれず、住宅の使用価値を反映した耐用年数を用いることや、内外装・設備の更新（リフォーム等）により住宅の使用価値が向上している場合にはその効果を建物の価値に反映しようとする提言である。
今後、建物状況調査（インスペクション）等により住宅の「期待耐用年数」がその評価に反映されるなら、日本の「家の寿命」に対する社会的な認識も変わるかもしれない。今まで「価値ゼロ」とされてきた建物に「値段」が付くことになるかもしれないのだ。
とは言え、実際の売買には注意が必要だ。
評価方法が変わることで得られた「価値」そのままで売れるかどうかはその時点での市場相場次第であり、また、その「価値」が買い手に評価されなければ、せっかく付いた「値段」もあまり意味を持たなくなるのだ。
ただ、売る売らないは別として、自分の「家の寿命」が実際はどれくらいなのかは実に興味深いものである。
