東京、名古屋、大阪の3大都市圏で比較すると、東京圏（東京、神奈川、埼玉、千葉）の転入超過数は11％増の139,868人と突出しています。名古屋圏や大阪圏は転出超過が続いており、対照的な動きになっています。
都道府県別に見ると，転入超過となっているのは、東京都，埼玉県，神奈川県，千葉県，愛知県，福岡県，大阪府そして滋賀県の8都府県に過ぎません。その中でも、転入超過数が最も多いのは東京都（79,844人）で6,720人像と最も転入超過数が増えています。
市町村別にみたのが図表ですが、東京23区の転入超過数は60,909人で、2位の大阪市の約5倍。さいたま市、川崎市、札幌市と続きます。しかし年齢別に見ると、15歳から64歳の就労年齢では、東京23区は75,975人と、さらに圧倒的であることがわかります。
つまり、日本全体では人口減少が続いているものの、東京圏には引き続き人口流入が続き、その中でも東京23区に人口流入が集中し、その中心は15歳から64歳の働き盛りの人たちであるということです。
「東京23区の一人勝ち」です。
このデータを見て、国内不動産をどこに買うべきかを考えると、答えはシンプルです。
そして、今後東京オリンピックに向けてのインフラ整備が加速します。山手線の高輪ゲートウェイ駅や日比谷線の虎ノ門駅。さらに各ターミナルでの再開発が次々と進められています。
東京オリンピックによって東京の都市としての価値は、更に高まるというのが私の見立てです。
インフラが整備され、東京の魅力が高まれば、また企業が東京に集中し、そこに人が集まってくるというスパイラルが続きます。
国内不動産投資のリスクは、金融機関の融資姿勢の変化と地震を始めとする天災です。それ以外のリスクをミニマイズするためには、人口動態から投資エリアを絞り込んでいくのが定石です。
誰にでも見ることができる公開情報からでも、投資エリア選択の重要なヒントを得ることができるのです。
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編集部より：このブログは「内藤忍の公式ブログ」2019年2月3日の記事を転載させていただきました。オリジナル原稿をお読みになりたい方は内藤忍の公式ブログをご覧ください。