報道によれば、不動産調査会社が発表した2024年7月の東京の中古マンション平均希望売り出し価格は都心6区で前月比1.8%高い1億2276万円となり、18カ月連続で価格上昇が続いています。
都心6区とは、都心3区の千代田・中央・港に、新宿・文京・渋谷を合わせたエリアになります。
最近、折り込みに入っていた晴海フラッグ（中央区）の販売物件は103平米で2億5900万円です。これは売値ですから、成約するとは限りませんが、販売時に比べ2倍以上に値上がりしています。
未入居で角部屋、10階からの眺望は最高ですから人気の物件ではありますが、さすがに高すぎないかというのが正直な感想です。
賃貸利回りから逆算すると、この価格で購入するど、利回り3%になるには年間家賃が約780万円です。つまり、毎月の家賃を65万円に設定する必要があります。
ここまでの家賃は晴海では難しそうですから、賃貸利回りはさらに下がることになります。現時点の家賃相場と利回りを勘案すれば、価格は割高といえます。
しかし、最近は賃貸物件の家賃の上昇が続いています。マイホームの購入を諦めた人が賃貸物件を選ぶようになっているからです。
都心3区にある100平米を超えるような広い賃貸物件は供給戸数が少なく、希少性があります。今後も家賃が上がれば価格の割高感は消えていきます。
晴海フラッグ Wikipediaより
そして、東京都心3区は、日本の他のエリアと比較するのではなく、香港、シンガポール、ニューヨーク、ロンドンといった海外の類似都市と比較すべきです。
現状の賃貸利回りでも海外の主要都市の不動産と比べれば、利回りは低いとは言えません。
割高に見える東京の中心部の不動産価格ですが、見方を変えれば、まだまだ上昇余地があるとも考えることができるのです。
2億円を超える物件を簡単に買うことはできませんし、賃貸がすぐに決まるかどうかもわかりません。同じ東京23区でも中古ワンルームマンションであれば、東京23区で頭金10万円から不動産投資が実践できます。
9月末にこちらのセミナーを新宿御苑で開催します。今回はリニューアルということで参加費は無料です。興味のある方はお申込みの上ご参加ください。
編集部より：この記事は「内藤忍の公式ブログ」2024年8月26日の記事を転載させていただきました。オリジナル原稿をお読みになりたい方は内藤忍の公式ブログをご覧ください。