世田谷区と江戸川区、中古賃貸マンションを買うべきはどっち? --- 内藤 忍

2014年02月16日 09:29

昨日は、幻冬舎さんと共催の「海外不動産投資フェア」でした。フィリピン、マレーシア、タイ、カンボジアというアジアの新興4か国の専門家が集まって、それぞれのエリアの投資手法について詳細なプレゼンテーションを聞くことができました。今や、新興国不動産も地域によって投資手法が大きく変わります。

前日の大雪で、東京の交通事情はマヒ状態で中止も検討したくらいの状況でしたが、会場には20名以上の投資家の方が集まりました。私も、自宅近くでタクシーを拾って何とか開始前に会場到着することができました。

不動産投資でエリアを選択する際、必ずチェックすべき要素の1つが人口動態です。


日本財託さんのメールマガジンを読んでいたら、既に人口減少が始まっている日本の中で、東京は、昨年1年でも人口は70,172人増えているという記事を見つけました(転入超過数)。

その中で、さらに詳細に市区町村単位で分析すると興味深い結果になっています。

まず、東京都の転入超過数70,172名のうち23区で増えた人数は、61,281名になるそうです。都内で転入が多い上位10市区町村は、全て23区が占めています。つまり、東京の中でも人口が増えているのは23区だけといっても過言ではないのです。

その23区の中で唯一人口が減ったのが江戸川区のマイナス308名、逆に転入が一番多かったのは世田谷区でプラス6,053名です。

世田谷区に続くのが江東区、大田区、港区、中央区という順位になっています。これはベイエリアの高層マンションの建設が影響しているのだと思われます。

このような市区町村レベルから、さらに掘り下げれば、どこの駅の周辺が人口増加しているのか、徒歩で何分位までの賃貸物件はテナントが付きやすいか、家賃と空室率のバランスが良いエリアはどこか、といった細かい分析をすることが可能になります。

日本財託さんの販売している中古マンションは、管理している戸数が12000戸を超えているのにも関わらず、空室率が2%以下という驚異的な数字になっています。日本全体の空室率の10分の1レベルです。これは、このようなキメ細かなエリア選択によって、販売する物件のスクリーニングがしっかりされていることが、大きな要因になっていると考えます。

同社で私の担当をしているA氏が紹介している物件の立地は、そんなスクリーニングを経て厳選された物件ばかり。市場に出回っていない物件も、見ることがあります。

実は、「資産デザイン研究所メール」の購読者の中には、私にコンタクトし、A氏とアポイントメントを入れ、既に物件を購入する人も現れました。恐るべき行動力です。

「慎重で緻密なデータ分析」と「迅速な行動力」。2つの要素が不動産投資に限らず、タイミングを逃さない資産運用に重要なことだと改めて認識しました。

編集部より:このブログは「内藤忍の公式ブログ」2014年2月16日の記事を転載させていただきました。オリジナル原稿を読みたい方は内藤忍の公式ブログをご覧ください。


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