これからカンボジアの不動産投資を始めるのは遅すぎる? --- 内藤 忍

2015年04月01日 10:31
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一昨年、プレビルドで購入し、昨年末に完成したカンボジアのプノンペンにある高層コンドミニアム「デ・キャッスル ロイヤル」。私の部屋もテナントが決まり、今月から入居になりました(エイプリルフールではありませんw)。


写真は昨年の11月にスタディ・ツアーの際「体験宿泊」した時の購入した部屋の室内です。管理会社に家具も選んでセッティングしてもらい、ピカピカの状態で貸し出せるように準備していました。

新興国にありがちなことですが、プレビルドの物件が完成したと言っても、全てが同じタイミングで完璧に仕上がる訳では無く、相変わらず建物の別の場所で工事をしていたり、何だかチグハグで、落ち着くのに1年くらいはかかることが多いようです。本プロジェクトもそんなパターンの典型で、昨年末から「徐々に」完成していって、スポーツクラブやスイミングプールのようなファシリティもようやく使えるようになってきました。

購入を決めた2013年8月当時のドル円の為替レートは、1ドル=97円台(カンボジアの物件は米ドルで購入、家賃も米ドルで受け取れます)。現在の為替レートが、1ドル=120円として、為替差益が23%あります。現地の物件価格も諸費用を入れて25%以上は上昇していますから、掛け算で考えると既に50%以上値上がりしたことになります。

では、カンボジアの不動産は、もう既に割高になってしまったのでしょうか?

今回のテナントに入る日本人の方の家賃は、1,400ドルです。CATVやインターネット費用(43ドル)、物件管理費・賃貸管理費(230ドル)などを差し引くと、ネットの受取家賃は1,127ドルですから、推定物件時価から利回りを計算するとグロスで9.6%、ネットで7.7%となります。

果たしてこの利回り水準が、新興国カンボジアのリスクに見合ったものなのかは判断が分かれるところでしょうが、プノンペンの最高の立地にある初めての本格的な高層コンドミニアムの高層階という希少性を考えれば、まだ魅力的だと考えています。

プノンペンには、この物件のような外国人向けの高級コンドミニアムが少なく、セキュリティがしっかりした安心できる物件になると、さらに数が絞られます。

今月12日に開催する「4か国不動産投資セミナー」では、プノンペンに建設予定の更に高層のコンドミニアムの日本初公開も予定しています。世界の不動産ホテルオークラと同じ敷地に建設される壮大なプロジェクト。さらに洗練された物件になることが期待されます。

今後のドル円の為替動向と、現地の不動産価格の動きも考え合わせれば、カンボジアの不動産投資には、リスクを取って投資を検討するだけの価値がまだ残っている。これが私の個人的な結論です。

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編集部より:このブログは「内藤忍の公式ブログ」2015年4月1日の記事を転載させていただきました。オリジナル原稿を読みたい方は内藤忍の公式ブログをご覧ください。


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