東京もこれから都心と「それ以外」の「2極化」が始まる

2018年03月31日 11:30

本日の日本経済新聞朝刊で報じられている、国立社会保障・人口問題研究所がまとめた2045年までの地域別の推計人口の結果は衝撃的です。

すべての都道府県で2030年から人口が減ると試算。2045年には、7割の市区町村で2015年と比べて20%以上の人口減少になるという結果です。

特に減少率が大きいのが東北です。2045年時点で秋田県はマイナス41.2%、青森県はマイナス37.0%、そして山形県がマイナス31.6%とトップ3を独占しています。全国平均でも人口はマイナス16.3%。日本人がどんどん減っていきます。

しかし、人口減少に転じるとされる東京都でも、もう少しミクロに見ると、随分風景は変わります。

例えば、東京の都心3区(千代田、中央、港)だけを見ると、2015年と比較して人口は3割以上増える予想になっています(図表)。2015年に約44万3000人の人口は、2045年には約59万5000人に増えるとされています。逆に、同じ東京都でも、福生市は秋田県や青森県と同じくらいの減少率が予想されています。

東京都内でも、人口が減少する多摩地区と、人口が増加する都心部で人口格差が大きく広がっていくのです。

人口動態は不動産投資の判断材料の基本です。人口が増えるのであれば、その一部は必ず賃貸物件を借りることになりますから、需要を高めることにつながるのです。そして、都心3区の人口増加の多くは単身者世帯と想定されますから、ワンルームへの需要が高まることが予想できます。

そのワンルームマンションですが、東京23区の全ての区に条例による規制があります。供給を抑える要因になりますから、投資家目線で見れば、プラス材料になります。

人口が増えて、供給が制限されるエリアでの不動産投資。しかも、お金を借りる力があれば、マイナス金利の恩恵によって「金利差(イールドギャップ)」からの収益も得られます。日本が人口減少だからといって、マクロだけで見ていると大切な「歪み」を見逃してしまいます。

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もちろん、投資ですから絶対確実ではありません。金利上昇のリスクもありますが、マイナス金利が解除され、金利が上昇に転じるのは、インフレになってからです。

という訳で、私はせっせとお金を借りて、東京の都心部に不動産を購入しています。今月は売り主の都合で購入できませんでしたが、4月には文京区の物件に加え、目黒区の物件も追加購入する予定です。

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※内藤忍、及び株式会社資産デザイン研究所、株式会社資産デザイン・ソリューションズは、国内外の不動産、実物資産のご紹介、資産配分などの投資アドバイスは行いますが、金融商品の個別銘柄の勧誘・推奨などの投資助言行為は一切行っておりません。また、投資の最終判断はご自身の責任でお願いいたします。


編集部より:このブログは「内藤忍の公式ブログ」2018年3月31日の記事を転載させていただきました。オリジナル原稿をお読みになりたい方は内藤忍の公式ブログをご覧ください。

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内藤 忍
資産デザイン研究所社長

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