地価公示は「現実」を映しているのか：都心不動産の実態と経営判断

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先週、地価公示が発表された。報道では「地価上昇が継続」「都市部での回復が鮮明」といった見出しが並び、不動産市場の現状を示す代表的な指標として広く取り上げられている。

しかし、実際の取引現場に目を向けると、こうした数値に対して違和感を覚える場面も少なくない。

同じエリアであっても、ある土地は想定以上の高値で取引される一方、別の土地は伸び悩む。さらに言えば、価格の絶対水準だけでなく、前年比の変動率も一様ではない。ある地点では二桁に近い上昇を示す一方、別の地点では横ばい、あるいは下落するケースも見られる。

このようなばらつきは、地価公示の数値だけでは捉えきれない。では、地価公示は本当に不動産市場の「現在」を示しているのだろうか。

都心部の土地価格を考える際、まず押さえておくべき点は、「不動産価格は極めて個別性が高い」ということである。

例えば同じ駅から徒歩5分の立地であっても、接道条件（幅員、角地かどうか）、形状（整形地か不整形地か）、面積や間口、用途地域や容積率、再開発の可能性といった要素の違いによって、価格は大きく変わる。

実務の現場では、わずかな条件の差が数十％単位の価格差につながることも珍しくない。

たとえば、国交省の不動産情報ライブラリによると、「西新宿5丁目」駅から5分前後の2つの土地の売買取引を比較したところ、坪760万円と420万円と実に1.8倍の差が見られた。この差は用途地域、前面道路が公道か私道か、道路幅員、敷地面積の違いなどが影響したものと思われる。

さらに重要なのは、こうした個別性は価格の水準だけでなく、価格の変動率にも強く影響する点である。同じエリアであっても、再開発の影響を受ける地点は急上昇し、需要が弱い用途の地点は伸び悩む。

つまり、不動産市場は「平均的に上がる・下がる市場」ではなく、「個別に異なる速度で動く市場」なのである。

一方で地価公示は、こうした個別性の強い市場を、一定の基準で整理したものである。

評価は標準的な条件を前提としており、個別の特殊要因は原則として排除される。したがってその数値は、市場の平均的な水準および変動を示す指標としての意味を持つ。

これは制度として極めて重要であり、金融機関の担保評価や公共用地の取得など、さまざまな場面で活用されている。

しかしその一方で、個別の土地の価格や変動の実態を直接示すものではないという限界も持っている。

実際、地価公示の評価地点は全国で約2万6,000地点であり、東京23区でも約1,000地点程度にとどまる。これは膨大な土地取引のごく一部を標準化して示したものであり、個別物件の価格形成を直接反映するものではない。

ここに、不動産市場を理解するうえでの重要なポイントがある。

地価公示は「平均」であり、実勢価格は「個別」である。そしてこの違いは、価格水準だけでなく、価格の変化（上昇率・下落率）にも及ぶ。

市場が安定している局面では、その差は比較的小さいかもしれない。しかし、都市部における再開発や投資資金の流入が活発な局面では、平均値と個別価格、さらには変動率の乖離が拡大する。

このズレは、企業の意思決定にも影響を及ぼす。

多くの企業は、不動産を簿価、固定資産税評価額といった指標で把握している。しかしこれらはいずれも、個別の市場価値やその変動を正確に反映したものではない。

その結果、本来は大きく価値が伸びている資産を見逃す、逆に、伸び悩む資産を過大に評価し続ける、といった判断のズレが生じる可能性がある。

特に首都圏では、地価上昇により不動産の含み益が拡大している企業も多い。しかし、その含み益が全物件で均等に発生しているわけではない。立地や用途によって含み益の大きさは大きく異なり、場合によっては一部の物件に集中している可能性もある。

つまり企業は、「平均的な情報」に基づいて、「個別に異なる資産」を判断している、とも言える。

不動産は「固定資産」と呼ばれるが、その価値も変動率も決して固定されているわけではない。むしろ、条件、立地、市場環境によって、異なる速度で変化する。

したがって企業は、単一の指標に依存するのではなく、自社不動産を個別に評価し、その変化も含めて捉える視点を持つ必要がある。

地価公示は有用な指標である。しかしそれはあくまで「平均」であり、「個別の価値や変動」を示すものではない。この違いを理解することが、不動産を経営資源として活用する出発点となる。

では、個別性の高い不動産を、企業はどのように評価し、どのように意思決定すべきなのだろうか。

次回は、企業不動産を「資産」ではなく「経営資本」として再設計する視点から、CRE（企業不動産戦略）について考えてみたい。

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