都心3区中古マンション成約件数は、1年前と比較して14％も急減し、在庫件数は前年比は45％も急増し、売出価格と実際の成約価格の乖離幅が過去最高水準の最大38％に達しているという。買い手が減った結果、価格は横ばいとなり、成約件数も減少するという悪循環が生じている。
都心3区はそうなるだろうね。転売高すぎる。 https://t.co/0gdan1kmx4
— 藤原正明@大和財託 資産価値共創業 (@fujiwaramasaaki) April 29, 2026
最近、仲介業者の方々が妙に返答が丁寧なので売れてないんだと思います https://t.co/j0gcmFUWpe
— dK (@dkcrypto1) April 29, 2026
【参照リンク】都心マンション価格高騰に急ブレーキ…「売れない在庫」急増で“転売不動産バブル崩壊”前夜を思わせる不気味な兆候 東洋経済
- 2026年3月の都心3区（千代田区・中央区・港区）中古成約㎡単価は238万円で、半年前比1％上昇にとどまり上昇基調は止まったものの、下落には至っていない。
- このため1年前比15％、2年前比42％の上昇を維持する一方、1〜3月の繁忙期成約件数は前年比14％減少し、首都圏全体が微増する中で都心3区の一人負け状態となっているという。
- 在庫件数は前年比45％増と急拡大し、売出価格と成約価格の乖離幅は過去最高水準の38％に達している。
- この売れ行きの落ち込みの背景には、金融機関の資金貸出に慎重になったことが大きい。
- 法人の購入が減少し価格が調整局面に入れば、逆に外国人や外国企業の現金購入が増える可能性がある。
- 都心3区に限った現象である点も留意すべきだ。東京23区全体や首都圏では依然として価格上昇が続き、条件の良い物件は底堅い需要がある。
- 不動産取引では売出価格が実際の成約価格より高額である点を理解することが重要だ。売出価格は「この価格で売れたらよいなという願望にすぎない価格」であり、実現しない夢の価格の場合が多い。
- 買い手側も法令や税務の観点から問題がないかを常に確認する必要がある。
- 価格高騰の裏側にある維持費の問題を指摘する声が目立つ。特に専門家からは「修繕積立計画との致命的な乖離」が本質だと指摘されている。築浅物件で初期の積立金を安く設定し、資材高騰や将来の供給不安を織り込んでいないケースが多いという。
あの、それってすごく当たり前の話ですよね。
都心のマンション価格が上がってるのに売れてないっていうニュース、この本質は値段が高いからだけじゃないんですよ。建築士として現場を見てる僕からすると、みんなもっと維持費のヤバさを直視した方がいいと思うんですよね。… pic.twitter.com/syJVMlXGWE— じゅんいちろう｜物語る建築士 (@PapalotX) April 29, 2026
都心マンション価格は、在庫急増に伴い価格調整局面に入ったとの見方が多いようだ。売出価格の性質を正しく理解し、長期的な維持費なども考えた上で取引に臨むことが、買い手には求められる。
CHUNYIP WONG/iStock
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