黒坂岳央です。
「35年ローンは人生が固定化され、支払い総額も大きいので非常にリスキー。賃貸のほうが安心」という意見をよく見る。確かに、「最も間違った買い方」をすればそうした末路になる可能性はゼロではない。だが、この意見には住宅ローンについての誤解が多分に含まれている。
筆者はまさに35年ローンで家を購入した立場である。元は賃貸派であり「購入なんてリスキー」と思い込んでいた。だが、購入に際してこうした意見を多面的に検討した上で考えを変えて購入した。
自分の立場にバイアスがかかることは自覚した上で、反証可能なデータで見ていきたい。なお筆者は不動産投資を推奨するビジネスをしている立場ではないので、購入を煽るインセンティブは一切ない。
結論、賃貸のほうが今後のインフレメガトレンドの中では明確にコスト高であり、リスクも大きい。不安が強い人ほど、変動し続けるコストより固定化されたコストのほうが精神衛生上も家計管理上も向いている。持論を述べる。
住居費はどちらも一生かかる
そもそも、人が生きていく上で住居費は必ずかかる。「ローンという借金に縛られたくない」というのはやや一面的な見方で、住宅ローンを組まない人は毎月の家賃という形を変えた支払いを一生続けることになる。
その上で35年ローンと35年賃貸を比較すると、月額支払いはローンなら将来ほぼ固定されるのに対し、賃貸は家賃上昇の影響を受け続ける。35年後、ローンは完済して終わるが、賃貸は一生続く。インフレへの耐性はローンが強く、賃貸は弱い。老後の住居費も、ローンなら大幅に軽くなるが、賃貸は負担が続く。
人口減少、建設コスト上昇、人件費上昇、都市部への人口集中により、人気エリアの家賃は長期的に上昇する可能性が高い。一方、住宅ローンは変動金利であっても、毎月の返済額が家賃ほど急激にインフレへ連動するわけではない。
機会費用を考える
賃貸派の最大の論拠は機会費用である。頭金、諸費用、固定資産税、修繕費を払わずに済む分、賃貸はその差額を運用に回せるという主張であり、これ自体は正しい。
だが持ち家は、レバレッジをかけた不動産集中投資に居住サービスがバンドルされたものだと捉えるべきだ。フルローンであれば頭金という機会費用はそもそも小さく、むしろ借入によって少ない自己資金で不動産という資産クラスに早期からポジションを取れる。
人気エリアであれば、この資産価格の上昇分と居住コストの固定化を合わせたリターンは、運用に回した場合のリターンと比較してなお合理的なケースは十分にある。
機会費用を無視して持ち家を推すのは片手落ちだが、機会費用だけを見て賃貸を推すのも同様に片手落ちである。両者を並べた上で、人気エリアの長期居住という条件下では購入に分がある、というのが筆者の立場だ。
「購入なら資産が残る」は本当か
35年ローンが危険とされるのは、極端なネガティブケースが多い。身の丈に合わない借入額、市場価値の低い物件、転売が極めて難しい立地を選んだ場合である。返済比率が無理なく、流動性のある立地で、長く住む前提であれば、「35年ローンだから危険」という見方は合理的ではない。
ただし「資産が残る」という言い方には注意が必要だ。木造建物の価値は35年でほぼゼロになる。残るのは土地の価値であり、区分マンションであれば管理費・修繕積立金・将来の建替リスクも計上すべきである。また転勤や離婚といったライフイベントで売却を迫られる場合、市況次第では含み損を抱えるタイミングと重なることもある。
流動性のある立地を選ぶべきというのは、こうしたリスクを緩和するための条件であって、ゼロにするわけではない。この点を楽観視せず、条件を満たした場合に限りローンは危険ではない、という留保は維持すべきだ。
家賃も上がる時代へ
借地借家法上、家賃増額請求は土地建物への租税増減、価格上昇、経済事情の変動、近隣相場との比較を根拠に認められる。「契約中だから何十年でも家賃は据え置き」というのは法律上正確ではない。
さらに結婚、出産、転勤などのライフイベントで引っ越しがあれば、そのタイミングでは確実にインフレした賃貸を借りることになる。加えて、賃貸は年齢が上がるほど入居審査で不利になりやすいと言われる。人気エリアで高齢者に物件を貸したい大家は多くない。
これまで日本で家賃が上がらなかったのは、約30年にわたる低インフレ・デフレ、地価の停滞、高い空室率という経済環境が理由であった。だが直近の東京23区では、募集賃料が前年比で数パーセント、一部エリアで二桁近く上昇し、プラス基調が20か月以上続くエリアもある。
これは全国一律の現象ではなく、まず都心で先行して起きている変化と見るべきだが、人口集中とインフレが今後も続けば地方中核都市にも波及する余地はある。
このトレンドは不人気エリアにも及んでいる。筆者が以前住んでいた東京・足立区加平では、現在は築50年で高速道路近くという条件の悪いマンションが、かつて5万円で住んでいたところが今では9万円台まで上昇している。条件の悪いエリアでもこれだけ上がっているという事実は、賃貸が「安全な逃げ先」ではなくなりつつあることを示している。
金利が上がれば賃貸も上がる
住宅ローン金利が上がれば、買えない世帯の一部が賃貸市場に流れ、賃貸需要が増して貸主の価格決定力が高まるという経路も考えられる。つまり「ローンは金利があるから危険、賃貸は安全」という単純な図式は成立しない。金利上昇局面では、賃貸も同じ経済環境の影響を受ける。
インフレと都市集中というメガトレンドが変わらない限り、この構図が逆転する材料は見当たらない。無理な借入や流動性のない物件を選ぶという極端なケースを除けば、35年という長期で見たときに賃貸を選ぶ合理性はほとんど残らない。
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「ローンは危険、賃貸は安心」という感覚は、統計的な裏付けを欠いた思い込みに過ぎない。以上の根拠から、買えるなら買うべきである。
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