今週発表された人口動態調査によれば、住民基本台帳に基づく2017年1月1日時点の日本の総人口は1億2558万3658人。8年連続の減少になっています。全体として縮小する日本ですが、その中で「格差」が広がっています。
人口が増えているのは6つの都県だけになっています（図表）。その中でも東京の増加率は0.6％と断トツで、人口は1300万人の大台に乗りました。また首都圏の千葉、埼玉、神奈川も人口増加しており、首都圏以外で人口が増えている都道府県は沖縄と愛知だけです。
このデータを見ると、日本がこれからどうなるかは明らかです。首都圏とそれ以外に2極化していくということです。その中でも、東京、そして23区は別格のエリアになっていくと思います。
イタリアのローマ市内にバチカン市国と言うエリアがあります。ローマ教皇が統治する独立国家ですが、周りにあるローマとは別世界の豪華絢爛なエリアになっています。東京23区を見ていると、あたかもイタリアにおけるバチカンのような存在に見えてくるのです。
不動産投資と言う観点からは、東京23区の投資リスクは、需要を考えれば圧倒的に低くなります。中心部になればなるほど、資産性も高く値下がりしにくいと言えるのです。23区の中でも都心6区、あるいは都心3区と言われる「中心の中の中心」に人気が集まっていくのです。
これから不動産投資を始めたいが、リスクが高そうで怖いと言う人は、千代田区・中央区・港区のいわゆる都心3区の物件を買えば、リスクがミニマイズされると思います。利回りは、他のエリアより一段下がってしまいますが、それでも国債や預金の数十倍のリターンが期待でき、空室リスクは極めて限られていますからリターンは安定します。
地価の動向や人口動態は不動産投資の基本的なデータとして押さえておくべき情報です。これから地方に投資していこうという人は、それなりの戦略と覚悟をもってやっていった方が良いと思います。
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編集部より：このブログは「内藤忍の公式ブログ」2017年7月6日の記事を転載させていただきました。オリジナル原稿をお読みになりたい方は内藤忍の公式ブログをご覧ください。
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