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東京オリンピック選手村跡地に建設されている大規模マンション「晴海フラッグ」の引き渡しが、半年後に迫ってきました。私は欲張って2戸購入してしまったので、1つは賃貸に出そうと思っています。
新しい街にできる物件ですから、過去の賃貸実績データがありません。これから募集される賃貸棟の賃料が参考になるかもしれませんが、仕様は随分違います。賃料をいくらに設定したら良いのかは、悩ましい問題です。
そこで、高額賃貸物件を専門に扱っている不動産会社に家賃査定をお願いしました。
周辺のかちどきや豊洲、晴海などの類似物件の現状賃料を参考にしながら、算出してくれた予想賃料は、坪13,000円程度という単価になりました。
もちろん、査定する会社によっても多少の違いはあります。また、建物の向きや広さ、間取り等でも違いが出てきます。
私が保有している海向きの約96平米の物件（写真）の場合、査定家賃は月38万円となり、年間家賃は456万円になります（間取りは部屋を1つ減らしリビングを広く改造して、2LDKになる予定です）。
これを購入金額から計算すると、表面利回りは約5%になります。
投資用不動産担保ローンの借り入れ交渉を行っている銀行が提示している金利は、年利1％以下ですから、約4％のイールドギャップということになります。
これは、現在のマーケット環境を考えれば、かなり良い数字です。購入時の物件価格が割安であったことを示しています。
でも、月38万円払って借りてくれる人は果たしているのでしょうか？
ちなみに賃貸は2024年1月下旬から開始して、同じタイミングで私も引っ越しする予定です。
住んでみて、もし気に入らなければ、自分の住戸も賃貸に回し、2戸の家賃で別の賃貸物件に住もうと思っています。
編集部より：この記事は「内藤忍の公式ブログ」2023年7月14日の記事を転載させていただきました。オリジナル原稿をお読みになりたい方は内藤忍の公式ブログをご覧ください。