日本が人口減少しても国内不動産投資は魅力的であり続ける理由

CHUNYIP WONG/iStock

国内の不動産投資をこれからも続けるという話をすると「日本は少子高齢化で人口減少が進み、住宅需要が減退するのにナゼ?」という反応をする人がいます。

日本国内の人口減少は既に始まっており、これから更に加速していくことが予想されています。確かに日本全体で見れば、住宅は過剰供給となり空き家問題がクローズアップされることになるでしょう。

しかし、それだけのことで国内不動産全体について悲観的な見方をするのは、日本の将来についてあまりに雑駁(ざっぱく)に捉えすぎだと言えます。

なぜなら日本の人口が減少している中で東京都のように人口が増え続けるいるエリアがあるからです。

国立社会保障・人口問題研究所が作成した人口の中位推計によると、東京都は2050年時点の人口が2020年よりも多くなる唯一の都道府県とされています(図表も同研究所から)。愛知県や大阪府のような都市エリアでも人口が減ると予想されている中で東京だけが異彩を放っています。

都道府県レベルではなくさらに細かく市町村や区のレベルで将来人口を予想すれば、日本全体が人口減少している中でも人口流入して不動産価格が上昇するエリアが存在するはずです。

人口流入が続く東京の中でも格差が広がる可能性があります。

東京の中でも東京23区は別格と言われていますが、その中でも衰退していくエリアが出てくることになるでしょう。

東京の西部から東部に人口シフトが続き、山の手エリアの人気が相対的に下がるというのが私の見立てです。例えば高級住宅地と呼ばれた世田谷区よりも交通アクセスの良い江東区の方が人気が高まっていくと予想します。

二子玉川や成城学園とといった場所はイメージの割りにアクセスが悪く、豊洲や錦糸町といった東京東部の方が利便性が高いからです。

いずれにしても日本国内の不動産投資はエリアをきちんと選んで投資を行えばこれからも引き続き魅力的な投資対象になると思います。

経済の変化と技術進歩によってどこに人が集まるのかを予想することができれば投資の精度を更に引きあげることができるでしょう。

7月22日に無料の国内不動産投資セミナーを東京ミッドタウン六本木で開催します。これからの投資手法に興味のある方はご参加ください。


編集部より:この記事は「内藤忍の公式ブログ」2025年7月2日の記事を転載させていただきました。オリジナル原稿をお読みになりたい方は内藤忍の公式ブログをご覧ください。

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資産デザイン研究所社長
1964年生まれ。東京大学経済学部卒業後、住友信託銀行に入社。1999年に株式会社マネックス(現マネックス証券株式会社)の創業に参加。同社は、東証一部上場企業となる。その後、マネックス・オルタナティブ・インベストメンツ株式会社代表取締役社長、株式会社マネックス・ユニバーシティ代表取締役社長を経て、2011年クレディ・スイス証券プライベート・バンキング本部ディレクターに就任。2013年、株式会社資産デザイン研究所設立。代表取締役社長に就任。一般社団法人海外資産運用教育協会設立。代表理事に就任。