マンションの大規模修繕に必要な積立金が不足し、金融機関からの借り入れに頼る管理組合が急増している。
関連融資は2025年度に406億円となり、前年度から58％も増えた。資材価格や人件費の上昇で修繕工事費が膨らむ一方、修繕積立金の引き上げが追いついていないためだ。
【参照リンク】マンション修繕、借金頼み急増 コスト高で融資400億円 日本経済新聞
想定を超えて上昇する修繕費
マンションでは通常、十数年ごとに外壁の補修や防水工事、給排水設備の更新など、大規模な修繕工事が必要になる。その費用を賄うため、区分所有者は毎月、管理費とは別に修繕積立金を支払っている。
しかし、多くのマンションで長期修繕計画を作成した当時の工事費と、現在の実際の工事費に大きな差が生じている。
建設資材の値上がりに加え、職人不足による人件費の上昇も深刻だ。さらに中東情勢の緊迫化によって、原油価格や輸送費が上昇すれば、資材価格が一段と高止まりする可能性もある。
以前なら積立金で賄えた工事が、現在では数千万円、場合によっては億単位で不足するケースも珍しくない。
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「借りれば解決」ではない
積立金が不足した管理組合には、工事を延期する、一時金を住民から徴収する、積立金を大幅に値上げする、金融機関から借金をするといった選択肢がある。
このうち住民の反発が比較的少ない方法として選ばれやすいのが、借り入れである。一時金として各世帯から数十万円、数百万円を集めるよりも、管理組合が融資を受け、毎月の積立金に返済分を上乗せする方が合意を得やすい。
だが、借金は不足を解消するのではなく、将来に先送りするだけだ。
借入金の返済中にも、次の修繕に向けた積み立てを続けなければならない。返済額と積立額の両方を確保できなければ、次回の大規模修繕でも再び借金が必要になる。
こうして「修繕のたびに借金を重ねるマンション」になれば、管理組合の財政は徐々に硬直化していく。
積立金の値上げを避けたツケ
修繕積立金不足の背景には、販売時に積立金を低く設定するマンション業界の慣行もある。
新築時の月額負担を安く見せれば、物件を販売しやすい。そのため当初は低い積立額を設定し、数年ごとに段階的に引き上げる方式が広く使われてきた。
ところが、実際に値上げしようとすると、住民から反対意見が出る。高齢者や住宅ローン返済中の世帯にとって、毎月の負担増は簡単には受け入れられない。
その結果、必要な値上げが先送りされ、工事直前になって巨額の不足が発覚する。
積立金を低く抑えることは住民へのサービスではない。将来の修繕費を見えなくしているだけである。
修繕できないマンションは資産価値も下がる
大規模修繕を先送りすれば、外壁の劣化や雨漏り、配管設備の故障などが進行する。事故や漏水が発生すれば、予定していた修繕よりも多額の費用が必要になる可能性もある。
管理状態の悪いマンションは中古市場でも敬遠される。修繕積立金が不足し、借入金を抱えていることが分かれば、購入希望者や金融機関から財政状態を不安視されるだろう。
つまり、積立金の不足は単なる管理組合の会計問題ではない。各区分所有者が持つ住宅の資産価値に直結する問題である。
先送りをやめるしかない
管理組合には、長期修繕計画と積立金額を定期的に見直すことが求められる。工事費が上昇している以上、過去に作成した計画をそのまま使い続けるのは危険だ。
必要であれば、早い段階で積立金を引き上げなければならない。住民にとって値上げは歓迎できる話ではないが、工事直前に巨額の一時金を求められたり、借金の返済を長期間背負ったりするよりは負担を平準化できる。
マンションは購入して終わりではない。建物を維持するための費用は必ず発生する。
修繕積立金の不足を借金で覆い隠し続ければ、いずれ借り入れもできず、修繕もできないマンションが現れる。問題を先送りできる時間は、急速になくなりつつある。
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