首都圏マンション発売戸数が40％激減：供給不足なのに「高すぎて売れない」

首都圏の新築マンション市場に異変が起きている。不動産経済研究所が10月20日に発表した9月の市場動向によると、発売戸数は前年同月比40.1％減の1142戸と激減した。平均価格も4.1％下落の9552万円となり、2カ月連続で前年を下回った。

4割減は急激な変化ですね。やはり金利高の影響？

📰首都圏マンション、9月発売戸数は40％減　平均価格2カ月連続下落＝不動産経済研 https://t.co/UNiq1lnOQR

— 大橋ひろこ (@hirokoFR) October 20, 2026

さらに注目すべきなのは、初月契約率が50.4％と、好不調の目安とされる70％を大幅に下回ったことだ。マンション価格は上がり続けるという神話に、陰りが見え始めている。

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これまでマンション価格の高騰は、建築費や人件費の上昇、都心の用地不足などによる「供給不足」で説明されてきた。しかし、本当に供給だけが不足しているなら、発売されたマンションはもっと売れてもよさそうなものだ。

発売戸数が40％も減少したのに契約率は50.4％。しかも9月末の販売在庫は6775戸と、前月より165戸増えている。

つまり、単にマンションが足りないのではなく、高すぎて買える人が減っている可能性がある。

発売戸数が減った原因には、建築費の高騰や用地不足だけでなく、デベロッパーによる販売時期の調整も考えられる。

マンション会社は、売れ行きが悪ければ販売を延期できる。価格を引き下げるより、供給を絞って高値を維持した方が利益を確保できる場合もある。

実際、2026年度上半期（4～9月）の発売戸数は前年同期比6.0％減の8601戸だった一方、平均価格は過去最高の1億1494万円となり、初めて1億円を超えた。

ただし、供給調整が今回の40％減の主因だったと断定はできない。大規模物件の発売時期による月ごとの変動もある。それでも、供給戸数が減る一方で価格だけが上がるという構図は、購入者にとって厳しい。

これまで高額マンションを支えてきたのは、低金利と共働き高所得世帯、そして値上がりを期待する投資家だった。

しかし、住宅ローン金利は上昇している。仮に1億円を35年間借り入れた場合、金利0.5％なら毎月返済額は約26万円だが、2％では約33万円に増える。

さらに管理費、修繕積立金、固定資産税もかかる。年収1000万円を超える世帯でも、住宅購入は容易ではなくなっている。

もちろん、9月の発売戸数が40％減っただけで、不動産バブルが崩壊したとはいえない。東京23区の平均価格は前年同月比1.3％上昇しており、地域による格差も大きい。

しかし、価格が高騰する一方で契約率が低下し、在庫が増えるという現象は見逃せない。

1990年代のバブル崩壊も、最初から価格が暴落したわけではない。取引が減少し、買い手がつかなくなったところから市場が変わり始めた。

これまでのマンション市場は「供給が少ないから価格が上がる」と説明されてきた。しかし今後は、「価格が高すぎるから売れず、売れないから供給を絞る」という悪循環に入る可能性がある。

不動産バブルの終わりは、価格が下がるときではなく、高値で買う人がいなくなるときに始まるのかもしれない。

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