【アゴラ】清谷 信一：再開発で東京が沈没する

Xでお茶の水の小川町界隈の再開発が議論を呼んでいます。

当地区は、JR御茶ノ水駅、地下鉄神保町駅に近接し、楽器店、書籍・古書店、スポーツ用品店等が集積する靖国通りと明大通りの駿河台下交差点に面しており、交通利便性が高く特色ある商業地の立地である。
しかしながら、地区内の建物の多くは老朽化が進み旧耐震基準の建物割合が高く、宅地の細分化や権利の輻輳、私道の存在などの理由で建物更新が進まず、立地を活かした土地利用が図られていない状況にある。また、当地区が面する靖国通り及び明大通りは、緊急輸送道路に指定されており、沿道建物の耐震化が急務となっている。
このため本事業は、土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図るとともに、住宅、事務所及び店舗等が調和した総合的な街づくりを推進するものである。

この手の再開発は東京では多く実行、あるいは計画されています。渋谷、新宿、中野などでも進んでいます。

果たしてこれが町の発展に寄与するのか。丸の内界隈あたりならばそれもあるでしょう。国際的なビジネスセンターでもあるし家賃を払える企業も多い。
ですが小川町や中野はどうでしょうか。

この手の再開発は税金で補助して、高層ビルを建てます。コストは極めて高い。だから高い家賃を払えるテナントしか入ってこない。ざっくり言えばマクドなどのファストフード、鳥貴族などの居酒屋、ユニクロなどのチェーン店ばかりであり、個人経営や小規模店は入ってこない。どこにいっても同じならば集客は見込めなくなります。

これでは田舎のイオンモールと同じです。減価償却が済んだ安い店舗でしか成立しないエッジの効いた店は出てこない。令和の裏原系やまんだらけは成立しなくなる。手ごろな値段の飲食店も同様です。家賃が高くなれば食材原価を削らざるを得ない。

これでは起業して新しいラーメン屋とファッションの店を始めるとか無理な話です。つまり新しい事業や文化が生まれてこなくなって世の中が停滞します。

そして現在でも山手線内でも空き家は増えている状態です。

ですがそういう杞憂をせせら笑う人もいます。再開発しないと耐震構造にもできないとはなっから決めています。それが軍オタだったりする（笑

彼らの頭のアレな軍オタさんたちの特徴は異常なまでに自己肯定が肥大化していることです。ものを知らないのに自分はあたかも専門家であるかのように他人を見くだすことしかでない。そして得てして彼らの知識は例えば実銃を撃ったことももちろん、さわったこともないのにプロに対して上メセで講釈を垂れたりします。

山手線内側とマンハッタン島はほぼ同じ大きさなのに、山手線内側は均すと平均2.5階で、マンハッタン島は10階以上、こいつみたいなあほのお気持ちのためただですら都市再開発の遅れてる日本を放置していいわけないだろ。何言ってだこいつ

これに対するぼくのポストです。

ロンドンと比べてみろよ。
ロンドンもパリも高層住宅は規制されているぞ。
そんなこと言うんだったら、皇居を全部タワマンにすればいいじゃないか。

で反論がこれ。

軍事評論家はバカしか居ないという説がまた裏付けられたな。パリはパリ改造のとき依頼建築制限されてるがそれでも日本より集積率がたかい。こんなのは常識レベルの話。お前が兵器のスペックしか語れない馬鹿だから知らないだけ

ポストも恐らくAIでちょっと調べてどや顔で書いたのでしょう。

まずぼくは軍事評論を名乗ったことは一度もありません。反論する相手の経歴も思い込みで書いているわけですが、頭が悪いんでしょうね。このような事実すら誤認する人間が、まともに情報を分析できるのでしょうか？

彼の主張のとおりならばマンハッタンみたいに高層化しろよと取れます。
でパリやロンドンみてみろ、そんなに高層化していないじゃないか、と反論したわけです。

そもそも前提が違います。まずマンハッタンは地震がないから高層ビルの建設コストが安かった。更に申せば島なので周囲に町が拡大しにくかった。これは東京と大きく異なる点です。東京は島ではなかったので周囲に拡大していきました。

そして彼の反論はパリの規制云々です。でもそれって景観を維持するために7階に統一されているよね。それを「高層化」とは言わないよね。

しかも地区によっては外装も大きく制限さています。ロンドンにも同様な規制があります。ぼくはロンドンに住んでいたこともあるし、この30年以上でパリ、ロンドンには述べて100回以上いっているし、現地の友人も多数います。現地を知っていれば上記のような胡乱な反論はでてきません。

つまりNYみたいな高層化だけが再開発ではないよ、というぼくのポストの意図がとれなかったのでしょう。だから感情的に反論した。頭が良すぎますね。まさか小学生ということはないでしょうか。

更に申せば現在我が国は建築費が高騰しています。ですから建設費は高くなる。数年前の2倍だったりします。そして少子高齢化で人口は減っていく。高い賃料を払ってくれるテナントがどれだけいるでしょう。しかも渋谷、東京、麻布、中野、四谷、品川などでこの手の再開発による高コストのオフィスや店舗、タワマンが乱立しています。将来絶対供給過剰になります。このような環境の違いを知っていればニューヨークの真似すればすべてうまくいくとか、パリがニューヨーク並みに高層化されているとか頭の悪いことは言えないはずです。

しかも現在は金利も上がって不動産バブル崩壊も起こりえます。実際にその兆候は見えています。ぼくはまさにバルブ時代を経験していますが、その後の不動産業者や金融業者のがどれだけ苦労し、多くの企業が消えていったか。

「昔の街並みを守れ」と言ってる人全員に言えることなんだけど、そういう人達ってここに写ってる店の商店主や上に住んでる住民のことなんか欠片も考えちゃいないんだよね。
耐震性や防火設備はみんなが指摘してるから他のことを言うと
地価が上がれば固定資産税も上がるけど、古いお店は劇的に売り上げが増えることはない。年々苦しくなってくる固定資産税はどうするつもり？
固定資産税がなんとかなったって、設備の更新費用だって結構馬鹿にならないし、それぐらい払うんなら店畳んだほうがいいとやめた人を何人も見てきたよ。
更に言うなら、商店主の病気や衰えで店を畳まなくちゃいけなくなるときはどうするの？それも抗議するの？「昔の街並みを〜〜」って言ってる人は店の家賃払って代わりにその店やってくれんの？
結局こういう人達って「口だけ出して金は出さない」んだよね。

「だからって再開発であんなバカでかいビルを建てていい理由にはならない」って反論くるだろうから言っておくけど、そもそもお前の土地じゃないだろって話。
誰に土地売ろうがどんな再開発しようが勝手やろ。
じゃあ貴方が金出してこの土地買ってくれんのかい？って話よ。

今の建設費高騰状態だと２億使っても3階建てが限界なんじゃないかな。
それぐらいになるとローン組むの必須で、とてもじゃないけど老齢の商店主には組めないローンになるだろうな。
昭和の街並みに対するセンチメンタリズムだけで飯が食えるんなら楽でいいよなぁ。
こういうの見ると本当に「何様のつもりだ？」って言いたくなるな。同じ商店主で建て替えた側の人間としては。

お前がぬくぬくと耐震強度のある家の中で茶を啜ってる間に、その茶を売った商店主は地震で店全体がぺしゃんこになって潰されるんだわ。

安全圏から口だけ出してるSnobなブルジョワが偉そうにしやがっていい加減にしろよ。

これも頭が良すぎるポストですね。

店の商店主や上に住んでる住民のことなんか欠片も考えちゃいないんだよね。

これが自分のことだと理解できない。仮に再開発で家賃が2倍に上がったら今回っている商売はできなくなるし、住人も出ていかざるをえない。そして税金を投入して作られたら住宅やオフィスは実需ではなく投機用の物件になるのはこれまでの例から明らかです。

軍オタで頭がいいから収益還元性というものが理解できない。

設備の更新費用だって結構馬鹿にならないし、それぐらい払うんなら店畳んだほうがいいとやめた人を何人も見てきたよ。

それは個々の店の話だし。別に店主がビルを所有しているとは限らない。一般定期にいれば雑居ビルの設備更新は再開発よりより低コストです。

商店主の病気や衰えで店を畳まなくちゃいけなくなるときはどうするの？それも抗議するの？「昔の街並みを〜〜」って言ってる人は店の家賃払って代わりにその店やってくれんの？

店主が引退するのは再開発とは別な話です。その時は店がテナントで入るだけの話です。それを強制的に再開発で立ち退かせるのと根本的に異なります。その差がわからないぐらい頭がよろしい（笑

「だからって再開発であんなバカでかいビルを建てていい理由にはならない」って反論くるだろうから言っておくけど、そもそもお前の土地じゃないだろって話。

だれだって発言する権利はありますよ。多分彼は物知りで頭がいいので再開発に公金が投じられるという話もしらないのでしょう。

地価が上がれば固定資産税も上がるけど、古いお店は劇的に売り上げが増えることはない。年々苦しくなってくる固定資産税はどうするつもり？

再開発したら一般に固定資産税はあがります。消費税以外の税金払っていない人なのでしょう。

彼の頭の中では大規模再開発と、小店舗のオーナー店主の建て替えしかないようです。どれほど粗雑な頭をしているのでしょう。

彼は店舗の経営者が全部自前の店舗で営業していると思い込んでいる。頭の大変宜しい軍オタさんたちは、こういう思い込みが大得意です。多くの雑居ビルは別にオーナーがいたりします。無論1階の店舗の店主がビルを保有しているケースもあります。そういうことが想像も理解もできない。それに既存のビルの耐震化だけならば費用は安く済みます。頭がいいから、既存建物の耐震化という選択がジョン・ウェイクなりきりコンテストに出演したナルシズムあんちゃんには思いつかない。

無論再開発投稿者にも昭和のセンチメンタリズムから投稿している人もいるでしょうが、あの地域の独自の文化や風俗が無くなると街としての面白みや深みがなくなるよ、店がみんなチェーンのコンビニ、マクド、スタバ、牛丼屋になってあのあたりの集客が維持できますかということだが、それが頭が良すぎて理解ができない。

しかも批判対象のポストの投稿者はインテリだろうけど、ブルジョワとは断言できないでしょう。多分ブルジョワの意味をしらないのでしょうが、知らない単語を安易に使うのは教養の低い証拠です。

別に街に対する憧憬や希望を述べてもそれが「何様のつもりだ」と罵倒されるいわれはないでしょう。その理屈ならば実銃に触ったこともないガンオタが、実銃の良しあしを上メセで語ることだって実銃メーカーからすれば「何様のつもりだ」ということになるでしょう。

そしてこんな立派なビルになったら君たちの大好きなエアガンショップやコスプレ店とかはまず入居できません。

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東洋経済オンラインに寄稿しました。

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