さて、住宅は貯金箱であるといえば、おかしいであろうか。
老後は、一定の年金給付があるにしても、現役期間中と比較すれば、格段に所得が小さくなる。もしも、定期的な所得がある現役期間中に、毎月、一定の金額を住宅に貯金することができ、老後に、定期的に貯金の一部を引き出すことができれば、生涯所得の平準化にとって、大変に都合がいいことになる。
しかも、住宅費というのは、生活資金のなかの最大の費目だろうから、その住宅を中心にして生涯生計費を合理化できれば、大いに便利といわざるを得ない。
実は、住宅ローンの毎月の弁済は、毎月少しずつ住宅という器に貯金するのと、経済効果としては、同じなのである。ここで貯金というのは、英語、というか米語でいうところのホームエクイティの形成のことである。
ホームエクイティとは、住宅の価値と、当該住宅に設定されている住宅ローン残高との差である。つまり、ローンを完済したときに、手元に残る住宅の価値であり、また、弁済途中で、住宅を売却し、ローン残高を清算したときに、手元に残る資金である。
現役期間中に住宅ローンが完済され、自分の持家にホームエクイティが形成されていれば、老後に、ホームエクイティを計画的に取り崩すことにより、事実上の年金とすることができる。このホームエクイティを計画的に取り崩す仕組みを、これも米語で、リバースモーゲージというのである。
リバースモーゲージは、ホームエクイティを担保にした住宅ローンであるが、弁済は、住宅の売却代金によって、一括して、なされる。要は、形式は住宅ローンであるにしても、住宅価値を小口分割して、売約していくのと、経済効果は同じである。
理想的には、インフレ環境下で、住宅価格が上昇し、より大きなホームエクイティが生じ、また、リバースモーゲージの満期前に死亡できればいいのだ。しかし、現実の日本では、大きなホームエクイティは生じていないし、そう簡単に死にもしないのである。
森本紀行
ＨＣアセットマネジメント株式会社 代表取締役社長
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