40代、50代に入ると支出も増えますが収入も増え、貯金がそれなりの規模に膨らんできます。しかし、お金が増えるのと反比例して減っていくのが時間です。定年を60歳として、45歳の人には15年しか時間がありません。1000万円の貯金を持っていたとしても、それだけでは老後に必要ない資金としては足りません。この世代の人たちは、どのように資産形成していったらよいでしょうか？
経済新聞などでは、投資信託を使った資産運用を薦めていますが、1000万円を15年間それぞれの年間利回りで運用した場合の15年後の予想金額は次のようになります。
年利1％の場合 1161万円
年利3％の場合 1558万円
年利5％の場合 2078万円
年平均5％で運用しても15年でようやく2倍です。2000万円では老後の不安は解消しません。しかも、15年間5％で運用し続けるのは現状のマーケット環境ではほぼ不可能です。金融商品では、シニアのお金の問題の解決はできない。「不都合な真実」です。
同じ1000万円を使って不動産投資をしたらどうなるでしょうか。15年で2000万円で購入した中古ワンルームマンション3戸（6000万円相当）をローン無しで手に入れる具体的方法を考えてみます。借入金利は1.5%、賃貸利回りは4.5%、ワンルーム1戸は2000万円と単純化した計算例です。
まず頭金と合わせて1060万円を5年ローンで借りて、毎月185,000円返済する。購入した物件から家賃が75000円入ってきますから、自分で返済するのは差額の毎月11万円になります。そして5年後に1戸の返済が終わったら、さらに4120万円借りて10年で返済します。ローン返済金額は毎月37万円と高額ですが、3戸のワンルームから毎月225000円の家賃が期待できますから、実質の返済額は145000円になります。
住宅ローンや家賃以外に、毎月これだけの持ち出しは厳しいかもしれませんが、ここまでやれば60歳でローンの無い3戸のワンルームマンションを手に入れることができます。もし家賃が少し下がって7万円になっていたとしても、毎月21万円の収入が不労所得として得られることになるのです。
金融資産でうまくいっても60歳で2000万円という試算と比較すると、時間が無い人がどちらの選択肢にすべきかは明らかではないでしょうか。
さらに、もし貯金が3000万円あれば、もっと負担を少なくできます。今3,000万円追加で借りて、6000万円でまとめて3戸のワンルームを購入する。3000万円のローンを15年で元利金等返済すると、毎月の返済金額は約192,000円になります。
3戸の家賃が毎月22万5,000円が入ってきますから。ローンの返済額との差約33,000円が毎月の手取りの収入と言うことになります。そして15年後には元本の返済も完了し6000円の不動産がローンなしで手に入ることになるのです。毎月お金を受け取りながら、ローンが返済されていく理想的な状態です。
金融商品を使った資産運用と比較すると「お金を借りる力」を使う不動産投資の優位性が見えてきます。もちろん、借り入れにはリスクがありまし、誰でもお金を借りられわけではありません。お金を借りる力を持っている人だけができる戦略です。
借金は悪だと考えている人は、いつまでたっても金利差から収益を上げることができません。
お金を借りる力の威力を知るためには実際にやってみるのが1番です。その証拠に中古ワンルームマンションを1戸購入した人の多くは、2戸3戸と追加で購入していくのです。本当に気に入った商品でなければ、このような事は起こらないはずです。
シニア層で金融資産を使った運用に見切りをつけ、不動産投資を始める人が増えています。ただし金融商品とは異なるリスクがありますから、セミナーなどで信頼できる人から情報を得て始めた方が安心です。
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※内藤忍、及び株式会社資産デザイン研究所をはじめとする関連会社は、国内外の不動産、実物資産のご紹介、資産配分などの投資アドバイスは行いますが、金融商品の個別銘柄の勧誘・推奨などの投資助言行為は一切行っておりません。また投資の最終判断はご自身の責任でお願いいたします。
編集部より：このブログは「内藤忍の公式ブログ」2017年3月13日の記事を転載させていただきました。オリジナル原稿をお読みになりたい方は内藤忍の公式ブログをご覧ください。
