資産デザイン研究所メール先行で募集したサラリーマン投資成功者M氏のセミナーが、募集開始から2日足らずで満席となりました。
2年半前には投資経験ゼロだったのが、今や8戸のワンルームマンションを保有し、年間のキャッシュフロー（家賃からローン、諸費用の支払いを差し引いた手取り額）は100万円を超える投資家です。資産残高は1億4,000万円。ただし借り入れも1億円を超えています。「60歳から毎月20万円入る術」の76ページ（写真）に詳細を紹介しています。
このような「お金を借りる力」を活用し、金利差から収益を狙う投資方法は、上記のような毎月のキャッシュフローだけではなく、目に見えない資産の増加があります。それは、ローン返済の中に含まれる元本の返済です。
M氏の場合、キャッシュフローは年間130万円程度ですが、元本返済による負債の減少分を合わせると、年間約400万円の実質収益になっています。
もちろん金利上昇リスクや空室リスクを取ってのリターンですから定期預金のような確実なものではありません。しかし、マイナス金利の日本においては、リスクをとらなければリターンは得られません。考えるべきなのはどのようなリスクを取るかです。
国内の不動産投資を日本全体で見ると人口減少フェーズの中、2極化が進んでいます。秋田県の人口は87年ぶりに100万人を切りました。このような人口減少の波は地方に広がっています。一方で、東京には人口流入が続き、ワンルームマンションは堅調な入居率が続いています。私が管理をお願いしている日本財託は、1万戸を超える自社販売物件の入居率が3月末になんと100%を達成しました。つまり賃貸募集をしている住居が全て埋まっている状態です。
M氏のようにエリアを都心に集中させ、中古の区分所有物件を分散して保有する方法はリスクを抑えながら堅調な需要をしっかり取っていく不動産初心者にとっても王道の投資だと思います。
不動産投資から2年半で実現した400万円の実質的な収益は、自分に年収4,000,000円の分身が生まれたのと同じ状態です。このようなお金がお金を生み出す仕組みを早く作れば時間とともにその収益が積み上がり、やらない人との格差を拡大していきます。
リスクの取り方さえ間違えなければ、資産運用で自分の稼ぎを上回る収入を得ることも夢ではありません。
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※内藤忍、及び株式会社資産デザイン研究所をはじめとする関連会社は、国内外の不動産、実物資産のご紹介、資産配分などの投資アドバイスは行いますが、金融商品の個別銘柄の勧誘・推奨などの投資助言行為は一切行っておりません。また投資の最終判断はご自身の責任でお願いいたします。
編集部より：このブログは「内藤忍の公式ブログ」2017年4月23日の記事を転載させていただきました。オリジナル原稿をお読みになりたい方は内藤忍の公式ブログをご覧ください。
