今週発売の週刊東洋経済（12月9日号）のテーマは「駅・路線格差」。大都市圏の人口動態について、乗降客数や人口増減から考察を行っています。
その中で興味深い流れは東京23区で西から東に重心が移動していると言う「大逆転」です（写真）。
記事によれば、東京都心の5年間の人口増減を見ると、千代田区、港区が圧倒的に多く、それに続いているのが中央区、台東区となっています。都心3区はともかく、意外なのは台東区です。
台東区は、平均所得水準が東京23区の中で16位。住んでいることが、必ずしもステータスになるエリアではありません。台東区の中で人口増加が著しいのは、蔵前、浅草橋、御徒町など都心への利便性が高い地域です。
また、同じ東部の江東区も5年間で8.1%の人口増ですが、増加しているのは豊洲地区や門前仲町、東陽町、清澄白河、森下、住吉など、都心へのアクセスが重視されていることがわかります。
今まで、東京の住宅地は、山の手と呼ばれる世田谷、目黒、杉並といったエリアがステータスで、東側は格下だと見られてきました。
しかし、最近の人口動態から見えてきた変化は、ステータスよりも利便性を重視する実利志向です。高級住宅地とされているところでも、都心へのアクセスで利便性に劣るエリアは人口が減少し、人気が無くなりつつあるのです。
例えば、田園調布は高齢化と開発規制から住宅地としての魅力が低下していく可能性が高いといえます。ブランドイメージの高い世田谷区も交通の便の悪い場所は、地価の下落や人口減少のリスクが高まってきました。
鉄板といえる東京23区の不動産にも将来の格差の予兆が見えてきました。都心6区（千代田、中央、港、渋谷、新宿、文京）のような中心部は、当面心配しなくても良いと思いますが、それ以外の23区は投資エリアの吟味がこれから重要になってきます。5年先、10年先を見通した不動産価値を想定することが後から後悔しない不動産投資のポイントです。
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編集部より：このブログは「内藤忍の公式ブログ」2017年12月6日の記事を転載させていただきました。オリジナル原稿をお読みになりたい方は内藤忍の公式ブログをご覧ください。
