いらない不動産をどう処理する？：小手先の政策を続けた国交省の怠慢

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岡本 裕明

日本の不動産の制度については思うことはたくさんあります。19歳の時に宅建を取った際に勉強したのは実務としてのルールでしたが、大枠としての不動産のあり方については一切問われませんでした。近年、難しくなった宅建と言われますが、試験の本質は今でも変わらないでしょう。不動産のあるべき姿と時代の変化をどう変えていくかという大所高所は問わず、細かい実務の修正に留まっている気がします。

その話をし始めるといくらでも書けるのですが、その一つが日本の農地政策です。通常、農地には家は建てられません。但し例外事項としてその農地を所有する農家の人は家が建てられるのです。これがかつての農家御殿に繋がったのですが、基本的に日本は小作農が多い中で農地に家ができるとまるで住宅地と農地が混在しているように見えるし、自治体は立派な道路も取り付けます。

大学生の時、クラスでなぜ日本の農業に競争力がないのかという議論の答えは大規模機械農業が出来ないからと記憶しています。アメリカでは飛行機で農薬を散布するなど規模の農業で圧倒していた時代でその一方で日本では食糧自給率云々が話題になっていた頃です。なぜ、政府は農地に農家の家を建てることを認め続けたのか、これがなければ日本は大規模農業が出来た素地があります。（自民党と農家の結託がいかなる改革にも抵抗となったこともまた事実です。）あと農業の法人化を推進、展開できなかった点も失策で、JA（農協）が悪玉だったと考えています。つまり小作農の推奨になってしまい、農業の法人化、規模の追求が不動産の仕組みからしても展開できなかったのです。

TATSUSHI TAKADA/iStock

不動産は国交省が主幹ですが、小手先の政策ばかりで根幹を変えるような仕組みの変更を取り入れなかったのはnegligence (怠慢、過失）と言われても仕方がないでしょう。

さて、今日のテーマであるいらない不動産という発想は我々の世代では考えられないことですが、本当に要らないものになった不動産を故人から押し付けられる面倒くささについては今後、もっと大きな話題になるのでしょう。

不動産が輝きを放ったのは80年代終わりまで。その後の世代に於いて不動産は負動産であり、置いておけば金がかかるものになりました。越後湯沢のマンション群、その所有者は固定資産税や管理費などに頭を痛め、「どうにか所有から解放されたい」と思っていた人は多いはずです。子供たちに「湯沢にマンションがあるぞ」と自慢しても「父ちゃん、湯沢まで行く新幹線代のほうが高いぜ」と言われかねないし、「ぺんぺん草が生えているとこよりもっといい温泉や観光地に行きたい」と言うでしょう。

近年、管理が悪く、危険度の高い空き家は自治体から所有者に警告が来ます。しかし、壊してしまえば固定資産税が6倍になるデメリットがあります。だから親から引き継いだ子供たちはじっと何もしないわけです。すると何が起きるか、というと街全体がボロになるのです。街は世代交代し、新陳代謝させなくていけません。新しい世代が街を引き継ぎ、魅力ある街並みを造らないからシャッター街が生まれるのです。それは行政が規制を時代に合わせて変化させなくてはいけない、だけどそんな器用な役人は一人もいないし、いたとしても役人のお上がNOという、それが日本であります。

最近、相続土地国庫帰属制度というのが出来ました。要するにいらない土地は手数料を払えば国が引き取ります、という話です。但し、土地の上に家や樹木があるとダメ、境界線画定が出来ていないとダメなど国はあらゆるリスクを取り除いた状態でのみ引き取るとします。所有者からすれば古家を壊すだけでも数百万円はかかります。せっかくの制度なのにハードルは高いと言わざるを得ません。

先日、マンションVS戸建ての話をしましたね。私がマンションにネガティブなのは日本は「終の棲家」という発想があり、それがマンションに適用された場合、30-50年するとマンションの住民の新陳代謝が出来なくなる点が懸念材料の一つなのです。昔の団地、赤羽や高島平、新宿区戸山の団地、更には千葉や東京の郊外、横浜郊外に建てられた〇〇ニュータウンという名の新興住宅街の多くが60-70年代の住宅取得ブーム時に建てられました。交通が不便だったり建物が古すぎて子供たちは「こんな家、いらない」と出て行き、今では重い鉄の扉が冷たく閉ざされ、来るものを拒む、そんな物件になってしまったのです。

私はコンパクトシティ推奨派ですが、これは地方に留まらず、大都市でもっと真剣に取り組むべき事象だと感じています。行政は40階、50階といった住宅を大手デベロッパーの意向に沿うようにどんどん作ります。しかし、日本の人口は毎年一つの県がなくなるほどの減少ペースなのです。なのに既存の街を再生せず、空に向かって住宅を造り続ける、これはおかしいのです。

私は高層住宅を建てるデベロッパーに戸当たりいくらかの課徴金を乗せ、その資金で購入者の持っていた住宅を国なり地方自治体なりが管理するランドバンク化をさせて、土地の再編を促しやすくして大規模な区画整理が容易にできる仕組みを取り入れるべきと考えています。要は課徴金によりデベロッパーに不要な住宅供給を抑制させ、既存の住宅街を再活性化させる、これが日本の不動産の事業の本質です。

あと、本題から外れますが、カナダでは外国人は現在、不動産を購入できません。時限立法ですが、延長されている状態で、住宅価格の抑制のほか、日本でも話題になる外国による乗っ取りを防ぐという意味合いもあります。日本がもっとドラスティックな政策を打ちだすことを私は期待します。

では今日はこのぐらいで。

編集部より：この記事は岡本裕明氏のブログ「外から見る日本、見られる日本人」2024年4月7日の記事より転載させていただきました。