東京都心のタワーマンションの価格に異変が起きています。これまで右肩上がりで上昇してきた価格がピークアウトして販売価格を引き下げる物件が増えています。不動産調査会社によれば、東京23区の中古マンションの平均希望売り出し価格は2026年6月時点で前月比0.8％安の70平方メートルあたり1億2741万円となり小幅ながら26カ月ぶりに下落しています。
代表的な湾岸タワーマンションである晴海フラッグも例外ではありません。
しかし、売り出されている物件を見ると、あることに気がつきました。
それは売りに出されている物件の大部分が、板状棟ではなくT棟（タワー棟、HARUMI FLAG SKY DUO）に集中しているのです。このような現象が起きている背景には様々な要因が複雑に絡み合っています。
まず板状棟とタワー棟における分譲価格の差です。
先に販売された板状棟は都心マンション価格が本格的に高騰する前の比較的リーズナブルな価格設定で購入できた人が大半です。
取得価格が坪300万円台と現在の実際価格の半分以下なので、慌てて売却を急ぐ必要がありません。
含み益を抱えたまま、じっくり自分で住み続けるか、安定した賃貸収入を得るという選択肢を選べるわけです。
一方でタワー棟は新築分譲時の倍率が数百倍に達したことからもわかるように、短期間でのキャピタルゲインを狙った投資家や不動産業者が大挙して押し寄せました。
板状棟は実際に自分で住むために購入した実需層が一定数含まれていたのに対し、タワー棟は当初から転売目的の物件が大きな割合を占めていました。
しかも板状棟よりも後に分譲販売されたため、坪単価は高くなっています。
最近の金利動向や価格のピークアウトを警戒する心理も相まって「利益が出るうちに一刻も早く売り抜けて残債を整理したい」「含み益がなくなる前に確定させたい」というインセンティブが強く働きます。
その結果、引き渡しや権利移転のタイミングに合わせて、タワー棟の売り出し物件が一斉に市場へ表出することになりました。
板状棟の所有者が静観する中で、タワー棟の転売狙い勢同士が買い手の奪い合いを演じることになっているわけです。
タワー棟の投機物件の投げ売りが一段落すれば、売り物件も減って価格は底打ちすると思います。投機目的の購入が多い豊海や品川にある新築物件も同じような動きになると思います。
編集部より：この記事は「内藤忍の公式ブログ」2026年7月日の記事を転載させていただきました。オリジナル原稿をお読みになりたい方は内藤忍の公式ブログをご覧ください。
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