老後はほぼ必ず貧乏になるマンション投資

2014年05月13日 19:48

最近またぞろ新築マンション投資の広告を見かけるようになった。相変わらず「老後の安定」だとか。しかし残念ながらこの手のマンション投資はほぼ確実に老後を貧乏にする。これは不動産以前の問題なのだ。

新築マンション投資は確実に老後貧乏に
例をあげる。2千数百万円で家賃15万円程度の高級マンションに投資。借入金2千万円管理費及び税金を差し引いた収入が月10万円とする。金利3%前後の30年ローンなら、返済月額約9万円。一見儲かるように見えるだろうか。
ところが2千万円を該当条件で借り入れた場合、金利を加えた総返済額は約3千万円。月10万円ではこの元取りだけで25年かかる。他に頭金もある。現実には生涯家賃保証でもない限り、テナントが入れ替わる度に賃料は下がり、あっという間に借入金返済が赤字に。内装リフォームも必要だ。繰り上げ返済は追加投資。元取りだけで、30年40年では済まないだろう。その頃どうなるかといえば、後で述べる通り。

だいたい新築マンション投資営業といえば、学歴経験不問の実力主義。に惹かれざるを得ない人達が、不動産知見を積むのではなく、和田裕美の陽転思考だかを読んで、顧客の不安の質問をポジティブに返すことに人生をかける世界。だから不安はまず的中する。

中古マンションやアパートであれば大丈夫ではない
では中古マンションやアパートであれば大丈夫かといえば、こちらも難しい。理由は次に述べるが、最初にそもそもの不動産投資の本質を確認したい。

まず素人程、立地や物件の良し悪しにこだわるが、それは良い大学を出れば人生安泰と言う程度のもの。特に転売型ではなく家賃収入型は、長い間収益を維持できるかどうかが全てだ。
ところが不動産の性質は、時間と共に、賃料収入が下がり、修繕リフォーム経費が増加する。入居者が入居中は何もすることのない不労所得だが、空室が出た際に、いかに費用を押さえて高い賃料で入居者を早く入れられるかで、その後の収益が大きく変わる。

そこで素人は、良い管理会社に頼めば安心だと思いがちだが、そこが大間違い。
本質的に不動産賃貸のビジネスでは所有者の利益と、不動産業者の利益は、相反する。だから世界の常識と近年の日本の大手不動産会社及び金融系では、アセットマネジメントとプロパティマネジメントとが分かれているのだ。

日本でも一般で上手くやる人は、自分なりに収益を維持するノウハウを持っている。自らDIYで内装に手を入れ自分で高い家賃を払う入居者を見つけるなり、北野武のアウトレイジ系の「このやろー」で動かすなり、人それぞれのやり方が面白みでもあるものなのだ。

「賃貸管理会社に頼めば安心」が、カモへの道
一方で最近の一般の不動産投資では老後が難しい理由が、「賃貸管理会社に頼めば安心」だ。

賃貸管理付きのマンション投資が当たり前化したのは、いつ頃だろうか。この「賃貸管理会社に頼めば安心」こそ、日本の個人向け不動産投資ビジネスが生み出した、最高に旨みのある儲けのシステムではないかと感心する。

なにしろ不動産業者にとって、不動産投資の賃貸管理契約とは、美味しい専属カモの確保を意味する。販売時の利益に加え、その後何十年も(何もせずとも)固定収入が入る。リーシングの度に仲介手数料が入る。これだけでも美味しいが、本当の旨みはこの先だ。

そもそも賃貸管理契約は、投資者が、収入と支出の舵取りの舵を、賃貸管理会社に渡す行為。にも関わらず安易に「賃貸管理会社に頼めば安心」と不動産投資に乗る人とは、つまり楽して儲けたい人。しかも自分では収益の責任を取りたくない人。不動産業界にとっては、「私はうってつけのカモです。」と表明してくれているようなものだ。

だから「賃貸管理会社」の本当の仕事は、次の2つだ。空室となる度に、いかに言葉巧みにカモに高額の内装リフォームをさせるか、募集賃料を下げさせるか。内装リフォーム等は、もちろん系列だか知り合いのリフォーム会社に回して旨みを分かち合う。綺麗な部屋の募集賃料を下げさせれば、楽にテナントが決まる。楽に仲介手数料を稼ぎ、入居率の高さで次のカモを獲得する。難しいのは時代環境のせい。リフォームしなければ、賃料下げなければ、「入居者は入らない」と言えば、カモは言いなり。当然カモの収益は悪化するが、関連業界の利益はそこにある。「楽して儲けたい」カモを相手に、楽して儲けて何が悪い、というものだろう。

カモがもう無理と音を上げれば、親切に売却を手伝い、売却の仲介手数料が入る。口先八寸で専属カモを骨までしゃぶりつくせるシステムだ。「賃貸管理会社に頼めば安心」の空気作りに熱が入る理由も判るというものだろう。

投資不動産営業や変投資コンサルティングの類で、「賃貸管理が大切」だと言う輩は、だからまず黒とみて良い。自分は違うという業者がいれば、それは50歩100歩の違いか、又は結果に無知で無自覚なだけだ。

「賃貸管理会社に頼めば安心」では、いずれ赤字しかない
例えば老後に近づく30年後、現在の新築は築30年、現在の築10年は築40年。現在の水準でも、そのくらいの築年数になれば、賃料はかなり安い。加えて少子高齢化による需要の縮小で、更なる賃料低下が予測されている。サブリースの場合でも、通常は築30年程度までだ。本当の老後は保証されない。

その厳しい状況でも生き残り確率を上げるために、頭に汗をかいて努力を続ける人は努力する。一方「楽して儲けたい人」が「楽して入居者を入れる」ために出来ることは、従来以上に赤字でも賃料を下げるか、高額リフォームを繰り返すか。

マンション経営は、固定資産税と建物管理費の固定経費があるため、例え借入金返済は出来たところで、一定水準の賃料収入が維持できなければ、いつでも収益資産から一転赤字負債となる。節税対策で本当に収入を減らす訳だ。需要減少時代の老朽化マンションでは、売却は今より難しいだろう。大規模修繕一時金を徴収の追い打ちもあるかもしれない。建物が老朽化しても、需要が無ければ今より建替えも出来ない。

ただこの収益悪化のスピードは人により異なる。賃貸マンションは同じ1棟の中でも、パフォーマンスの良い部屋もあればなぜか頻繁に入れ替わる部屋もある。運よく最初に入居した入居者が結婚せずにそのまま40年50年いついてくれるかもしれない。自分でどうにか出来ない限り、その運は神のみぞ知るだが。

30年後には、年金支給額も更に細るだろう。そこに若い時代に「楽して儲けたい」と気軽に手を出した結果、管理会社に言われるまま何かと支出が嵩み、自力改善の力もつかないまま築年を重ねた老朽化マンション保有の赤字が加わることになる賃貸管理付きのマンション投資は、残念ながらほぼ確実に老後を貧乏にする。あまりに当然のことではないだろうか。くれぐれも投資は自己責任で。

築30年以上一棟中小ビル・マンションの長期維持経営専門
江本不動産運用アドバイザリー代表 江本真弓

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