国内不動産投資は「物件」より「金融機関」から先に選ぶ --- 内藤 忍

2015年04月03日 10:42

150403Million-cashflow「不動産投資で人生を変える! 最速でお金持ちになる絶対法則」を読みました。よくありがちな、安直不動産投資本と思いきや、国内不動産投資に関する目からウロコの視点が書かれている良書です。

国内不動産は、新興国の不動産に比べると利回りが低く、人口減少もあって将来に悲観的な投資家も多いのです。以前は、私もその一人でした。しかし、投資エリアの選択を慎重に選択し、低金利で借入することができれば、賃貸利回りとローン金利との差(イールドギャップ)を活用でき、見方が大きく変わることがわかります。


仮に、借入100%で不動産投資をするなら、利回り10%で借入金利8%よりも、利回り5%で借入金利2%の方が、魅力的な投資環境と言えるのです。

つまり、国内の不動産投資においては、「何を買うか」という資産サイドの検討と同じ時間をかけて、「どこから何%で借りるか」という負債サイドの検討に時間をかけるべきということです。

本書で提案されているのが、物件探しの極意は、融資が「先」、物件が「後」という考え方です。

まず、融資のイメージと物件のイメージを明確にし、それからそのイメージに合う物件を探しに行くという方法を提案しています。多くの投資家が、まず物件探しをして、見つかってから融資を検討するという流れで考えるのとは真逆の戦略。これも負債サイドを重視した賢明なアプローチ方法だと思います。

著者の手法は、高利回りの築古木造アパートを、融資期間長めのローン(ノンバンクなどを活用)を使って購入する方法。物件が古くて、借り手の属性が低く、低金利の銀行融資を長期で受けられない場合、有効な戦略と言えます。借入金利が高くても融資期間が長くなれば、返済金額は低く抑えられ、キャッシュフローを厚く取ることができるからです。

ただし、不動産投資は投資家の属性(自営か会社勤務か、勤務年数、会社のステイタス、年収、保有資産、自己資金)によってやり方が大きく変わってきます。このような手法を取らざるを得ない投資家もいると思いますが、ある程度の資産と信用力を持った人にとっては、リスクの取りすぎになる可能性があり、万人向きの方法とは言えません。

本書には、借入に関する金融機関の違い、融資の申し込み方の細かいノウハウ、不動産会社との付き合い方など、実践的な知識が詰まっています。鵜呑みにするのではなく、自分に向いた方法を確立するために役に立つ情報が充実しています。

帯に掲載されているサングラスをかけた著者の写真は、一見ヤンキー風で怪しげですが、目標を立てて、必要な知識をインプットし、行動を勇気を持って行ったというアクションは、極めて真っ当で真面目な人であることがわかります。

国内の不動産投資に興味がある人に、負債サイドの重要性を認識するという観点から、一読をおススメします。

<参考図書>
「不動産投資で人生を変える! 最速でお金持ちになる絶対法則」 紺野健太郎

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編集部より:このブログは「内藤忍の公式ブログ」2015年4月3日の記事を転載させていただきました。オリジナル原稿を読みたい方は内藤忍の公式ブログをご覧ください。


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