完成したばかりの「Shinoby`s Bar 銀座」で日経マネームックの取材がありました（久しぶりにネクタイしてみましたｗ）。グラビアアイドルの杉原杏璃さんと、ミュージシャンの土屋礼央さんと3人で、投資をテーマに2時間語りましたが、お2人とも実際に資産運用をやっているということで、話は盛り上がりました。
杉原さんはデイトレードも含めた日本株の運用がメイン。土屋さんは株主優待も活用したどちらかというと堅実な投資スタイルのようです。お2人の共通点は、金融資産での運用には積極的なのに、不動産のような実物資産への投資には極めて消極的なことでした。
金融資産と実物資産（主に不動産）。2つの資産をバランス良く組み合わせるのがベストの資産運用というのが、私の持論ですが、実物資産にしかない投資のメリットとして次のポイントを説明してみました。
１．金融資産に比べ、価格に「歪み」が発生しやすく、割高に売れたり、割安に買えるチャンスが多い
２．保有している物件にリノベーションをかけて、バリューアップすることが自分でできる
３．ローンを組めば、レバレッジを高めることができ、少ない自己資金で投資できる
４．価格の変動が金融資産より小さいので、レバレッジをかけても返済が続けられればロスカットや追証は発生しない
５．減価償却や相続税課税対象額の圧縮など、節税メリットがある
対談したお2人には「借金＝悪」という固定観念があるようです。私も数年前までは同じ考えでした。しかし、借金にも2つのパターンがあります。消費のための借金と、投資のための借金です。
車を買ったり、マイホームの為のローンは、消費のための借金です。将来の自分の収入を当てにして、それを今の自分の楽しみのために使ってしまっているのです。
お金を借りて投資用の不動産を購入するのは、投資のための借金です。企業が事業を進める時に銀行から借り入れをしてプロジェクトのスピードを高めていくように、個人が不動産という事業を推進していく中で、良い投資先であれば、ローンを組むことは必ずしも悪いこととは言えないのです。
投資にはリスクがありますが、リスクを取らなければリターンが無いのも事実です。ローンを組んで投資をすれば、金利上昇リスクや返済リスクなど、現金購入に比べ新たなリスクが出てきますが、それを上回るメリットが期待できるなら、リスクを取ることが選択肢として見えてきます。
日本の不動産の特徴は、物件の利回りと借入金利の差（イールドギャップ）が大きいことです。史上最低の金利水準で、金融機関の融資姿勢も変わりつつあります。
対談が終わると、お2人から連絡先を聞かれました。「借金＝悪」という呪縛から少し解き放たれて、行動しようという気分になったのかもしれません。機会があれば、日本財託のA氏を紹介しようと思っています。
編集部より：このブログは「内藤忍の公式ブログ」2015年1月26日の記事を転載させていただきました。オリジナル原稿を読みたい方は内藤忍の公式ブログをご覧ください。
