昨日はSHINOBY`S BAR 銀座で「究極のポートフォリオセミナー」を開催しました。ワンポイントコンサルティング付ということで、いつもより少ない10名に限定した少人数のセミナーでしたが、個別コンサルティングの時間が長引き、4時間の長丁場になりました。
これからの資産運用環境の想定外のリスク（財政悪化リスク、金利上昇リスク、円安リスク、インフレリスク）に資産全体でどのように対応していくかをお話しましたが、その中で「国と同じポジションを取る」ために活用できるのが国内不動産投資です。
日本の法律では鉄筋コンクリート（RC）の建物の法定償却期間は47年とされていますが、実際には何年くらい使うことができるのでしょうか？写真はセミナーで紹介されていた上野の同潤会アパートですが、2013年に解体されるまで84年間実際に使われていたことがわかります。現在は当時よりもさらに建築技術は向上しているでしょうから、もしかしたら100年以上使用可能になっているかもしれません。
ワンルームマンションの構造も同じRCですから、これと同じくらいの利用価値があるといっても、大げさではないと思います。築年数が古くなれば、賃貸物件としての価値は下がりますが、立地が良ければある程度の家賃でテナントが見つけられます。例えば、六本木にある築40年～50年のワンルームマンションであれば、家賃6万円程度で貸りたい人がいるはずです。家賃5万円以下のアパートよりも高くても借りたい人はたくさんいるからです。
東京23区にある築10年で2000万円、手取り家賃75000円のワンルームマンションを購入したとすると、利回りは4.5％になります。これが20年後、30年後にどのくらいの家賃になっているでしょうか。もし10年で10％ずつ下がり、売却時に家賃6万円に下がっていたとすれば、同じ利回り4.5％から逆算すると、理論価格は1600万円です。
最初の10年家賃が変わらなければ、年間90万円ですから10年間で900万円。
次の10年で家賃が67,500円に下がったら、年間81万円ですから10年間で810万円。
その次の10年で家賃が6万円に下がったら、年間72万円ですから10年間で720万円。
30年間賃貸して、その後理論価格の1600万円で売却できたら、30年間の家賃と売却価格を単純合計すると4030万円になります。購入金額の2倍のキャッシュフローが入ることになります。
さらにもし、築80年まで賃貸できたらどうなるか？さらに40年分の家賃を試算しなければなりませんが、家賃5万円としても40年なら2400万円。4万円でも1920万円になります。合計すると約6000万円になります。
上記の試算には空室リスクや改装費用、税金、そして時間価値は考慮していませんし、家賃設定や最終売却価格がこれよりさらに下がる可能性もあります。しかし、それらを考慮しても資産運用対象として検討する価値があることがわかります。
究極のポートフォリオセミナーは2月にもデイタイム編とトワイライト編が各10名で開催されます。想定外のリスクに対応する具体的な方法を知りたい方にお薦めいたします。
■ 毎週金曜日に配信している無料メルマガ「資産デザイン研究所メール」。メールアドレスを登録するだけで、お金を増やすためのとっておきのヒントをお届けします。
■ 資産デザイン研究所のセミナーやイベントの最新情報はセミナー最新情報でご案内しています。
※内藤忍、及び株式会社資産デザイン研究所をはじめとする関連会社は、国内外の不動産、実物資産のご紹介、資産配分などの投資アドバイスは行いますが、金融商品の個別銘柄の勧誘・推奨などの投資助言行為は一切行っておりません。また投資の最終判断はご自身の責任でお願いいたします。
編集部より：このブログは「内藤忍の公式ブログ」2017年1月22日の記事を転載させていただきました。オリジナル原稿をお読みになりたい方は内藤忍の公式ブログをご覧ください。
