TicTac／写真AC（編集部）
昨日、都心・中古・ワンルームを複数戸まとめて購入する契約をしました。今回も「お金を借りる力」を最大限に活用し、銀行からの融資で、ほぼ全額を調達するつもりです。
ここ数年、都心の不動産価格はかなり上がっており、これからの不動産投資に懐疑的な見方をする人も増えていますが、私はまだ購入を続けるつもりです。
それには、3つの理由があります。
理由1 借り入れコストの低下による金利差の享受
価格の上昇によって、賃貸利回り（年間の家賃を購入金額で割ったもの）は低下していますが、借入金利も低下してきています。お金を借りて購入する場合、賃貸利回りではなく、金利差（イールドギャップ）がポイントになります。例えば、
A.賃貸利回り7％の物件を、借入金利4％で購入する
B.賃貸利回り4％の物件を、借入金利1％で購入する
という2つのケースは、お金を借りて投資する人にとっては同じ経済効果があります（経費・税金など細かい違いはあります）。低金利が続き、この金利差がさらに拡大する可能性もあります。もし、金利差が今のままとしても、例えば金利差3％あれば、1億円の借入で年間300万円の収益が「お金を借りる力」を使ってマネタイズできるのです。
理由2 不動産の相対的な魅力アップ
金利が下がれば、金融商品の収益性は低下します。既に日本の10年国債の金利はマイナスとなっており、債券のような金融商品ではリターンが得られないと判断した機関投資家の資金が不動産市場に流れ込んできています。
個人投資家も同様です。金融商品では十分なリターンが得られないということを理解した賢明な投資家が、国内の不動産市場に資金をシフトさせているのです。
その中でも都心・中古・ワンルームは、99％以上の入居率で、4％以上のリターンが得られますから、リスクは限定されています。古くなったら価値が下がるのではないかという見方もありますが、過去のデータを見ると必ずしも経年劣化で価格が下がり続けるとは限りません。実際、過去に購入した物件は、古くなっているにもかかわらず価格は上昇しています。
理由3 将来のインフレへの保険機能
インフレ率が上昇しない低金利の経済環境が世界的に続いています。しかし、将来のインフレの芽は少しずつ大きくなっていると思います。財政赤字の拡大は、先進国共通の課題となっており、最終的にはインフレでしか解決できないからです。お金を借りておくことは、いつどのくらいの規模でやってくるかわからないインフレに対する保険の役割を果たします。
今回は、まとめてバルクでの購入ということで、契約時の売買契約書、重要事項説明書などの書類は全部で60部になり、押印だけで1時間かかる大作業になりました（写真）。
まだ、お金を借りる力は残っているようですが、そんな金融環境がいつ変わるかはわかりません。という訳で、今後も良い物件があれば、更に「Tシャツを買うように」購入していこうと思います。
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※内藤忍、及び株式会社資産デザイン研究所、株式会社資産デザイン・ソリューションズは、国内外の不動産、実物資産のご紹介、資産配分などの投資アドバイスは行いますが、金融商品の個別銘柄の勧誘・推奨などの投資助言行為は一切行っておりません。また、投資の最終判断はご自身の責任でお願いいたします。
編集部より：このブログは「内藤忍の公式ブログ」2019年6月18日の記事を転載させていただきました。オリジナル原稿をお読みになりたい方は内藤忍の公式ブログをご覧ください。
