超高齢化社会においては、従来のように、人間を中心に考えて、住宅を耐久消費財として使い捨てるような無駄はできないから、住宅を中心に考えて、人口動態に応じて、半永続的に使える資産性のある住宅を供給していかなくてはならない。この転換を金融面からみれば、住宅ローンは、事実上の消費者ローンとなっている現状から、住宅の資産価値を担保にしたローンに変わるということである。
住宅の資産価値を前提にしたローンとしては、リバースモーゲージがある。リバースモーゲージは、住宅の売却代金によって、元利合計を一括弁済する仕組みである。高齢者は、生前は、リバースモーゲージの弁済をせずに、消費に充当して豊かな老後生活を送り、死後、住宅の価値によって、一括弁済できるということである。
ホームエクイティーローンもあり得る。通常の住宅ローンにおいては、元本が均等で弁済されるから、住宅の資産価値が維持されるのであれば、時間の経過とともにローン残高が減少していく分だけ、担保の余裕を生じる。ホームエクイティーとは、その余裕のことであり、ホームエクイティーローンというのは、その担保の余裕分について、新たな担保を設定して、融資するものである。
日本では、住宅の資産価値が評価されていないので、ホームエクイティーローンは普及していないし、増改築によって住宅全体の資産価値の上昇が評価される余地もないので、増改築ローンに、ホームエクイティーローンの考え方を適用することもなされていない。
しかし、今後は、高齢化のさらなる進展のもと、住宅市場の構造を大きく変化させて、住宅の資産価値に着目したリバースモーゲージ、ホームエクイティーローン、増改築ローンなどが普及していくように、金融機関として、革新的な取り組みを進めていく必要がある。住宅の価値を高めることで、金融手法を多様化させ、その金融の仕組みが住宅価値を高めるという好循環を作らなくてはならないのである。
森本紀行
HCアセットマネジメント株式会社 代表取締役社長
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